来源：高苑轩 江西法院

相信不少人

都有购买小产权房的经历

这类房子到底能不能买？

有哪些风险？

今天一次性讲清楚！

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什么是小产权房

实际上

小产权房是违章、违法建筑

具体可参考以下三种

但农村经常会出现

宅基地房的售卖情况

合法吗？

此类房屋只能转让使用权

不可买卖

同时转让需满足以下四点：

一、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；

二、转让人与受让人同为本村村民；

三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

四、宅基地使用

使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证;即便有证，也不是真正意义上的房产证，大部分是镇政府或村委会出具的证书，还有一部分是绿本的房地产权共有证书，与不动产权证书享有的权利完全不一样。

2、难以规避“一房多卖”风险，因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售或者在房产上设立有其他权利瑕疵。

3、脱离监管，房屋质量难以保证，大多数小产权房由于施工质量不合格存在严重的安全隐患问题，建设标准不达标的问题屡屡发生。

4、购房时无法进行银行贷款，不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权，从而无法办理贷款。

5、转让困难，小产权房在房管局没有登记备案，不能办理变更登记，所以房屋的物权人还是出卖方，买受人不能取得房屋的物权。

6、小产权房难分割，因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院无法对小产权房进行财产分割。

7、有可能被无偿征用或者征收，小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，被征收征用时往往被认定为违法建筑予以拆除。

8、随时面临出卖方“违约的风险”，在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约，最终还是由出卖方作为拆迁补偿的主体领取补偿款。

律师提醒：买房时应当看销售方是否“五证”齐全，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证，五证齐全的就属于正规的商品房。否则就有可能是小产权房或者是未取得完全合法手续的商品房。