在集体土地征收中往往存在这样一种现象，尤其是近几年，随着各个城市的发展，不少农村土地和房屋被征收，但是有的农村地区因建设项目好多年前就被纳入到征收范围内，虽然发布了征收公告，但是后来又因各种原因，没有具体实施征收，多年后，这一片农村区域又再次被征收，可是随着时代的不断变化及社会的不断发展，这片农村区域早就被纳入在了城市规划区内。
最近，就有一位当事人向律师倾诉这样的烦恼，这位当事人说，自己家本
16年10月8日，该房屋因棚户区改造项目建设被迎江区政府强制拆除。（2017）皖08行初47号判决确认迎江区政府强拆行为违法。安徽高院（2018）皖行终52号判决予以维持。
2018年8月8日，祖某锁向迎江区政府邮寄行政赔偿申请，该府在法定期限内未作出赔偿决定，祖某锁遂提起本案诉讼，后祖某顺参与本案诉讼。
涉案房屋所占用的土地为集体土地，建筑面积330.75平方米。其中利用涉案房屋一层进行经营用房面积为110.25平方米，二、三层为住宅房面积为220.50平方米。房屋结构为砖混结构。房屋一、二层为祖某顺承建，祖某锁出资1万元，祖某锁个人承建房屋第三层。祖某锁家庭4人为非农村集体经济组织成员，且户口不在拆迁地。祖某顺家庭人口认证7人。2017年3月17日,祖某顺妻子与迎江区城乡建设局签订了40平方米的房屋征收房票安置协议。祖某锁、祖某顺所有的涉案房屋尚有290.75平方米未与相关部门达成补偿安置协议。
一审法院另查明，2018年5月10日起施行的《安庆市市区集体土地征收与房屋补偿安置办法》（简称《安置办法》）第十八条规定，拆迁住宅房屋，在确认的补偿建筑面积内，按照被拆迁户应当安置人口计算，按下列方式和标准给予补偿安置：（一）被拆迁户人均房屋建筑面积40平方米以内（含40平方米）的部分实行房屋产权调换或者货币补偿，具体由被拆迁户选择。被拆迁户选择产权调换的，人均房屋建筑面积不足40平方米，不足部分由被拆迁户按每平方米400元购置补足。被拆迁户选择货币补偿的，按照确认的实际建筑面积分区域给予补偿；（二）被拆迁户人均房屋建筑面积40平方米以上的部分实行货币补偿。该办法第十九条规定，利用住宅房屋，进行生产经营的，按住宅认定和补偿。其中在征收基准日两年前取得营业执照等证件，并连续从事生产经营活动的，对其实际用于生产经营的建筑面积，按每平方米100元给予一次性停产停业损失补偿。该办法第二十、二十一、二十二条对附属物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费等作了明确规定。附表明确住宅房屋人均40平方米内部分货币补偿标准为每平方米3770元，40-60平方米部分货币补偿框架结构每平方米710元、砖混结构每平方米550元、砖木结构每平方米470元、其他结构每平方米240元以下。
2018年12月24日，该院向房地产市场管理处咨询涉案房屋周边商品住宅房价格。该处同日回复该院，涉案房屋周边目前在售的“××府”项目2018年12月商品住房实际成交均价为10317元每平方米。
【原告诉讼请求】
祖某锁一审诉讼请求：1、依法判令迎江区政府将违法拆除其享有产权的房屋恢复原状；或赔偿其房屋（对该房屋享有产权部分）被违法强拆造成的损失808.125万元。
祖某顺起诉称，涉案房屋一、二楼是由其出资建设的，认可祖某锁诉状中的事实和理由，以及对损失的计算方法。
【法院裁判】
一审判决：一、迎江区政府自判决生效之日起三十日内赔偿祖某锁、祖某顺安置住宅房损失2476080元、其他房屋损失27912.5元、停产停业损失11025元、装潢及物品损失50000元、搬迁费1200元，以上合计2566217.5元；二、迎江区政府自判决生效之日起三十日内赔偿祖某锁、祖某顺临时安置补助费，自2016年10月8日起至判决确定的赔偿款付清之日止，每月按1200元计算；三、驳回祖某锁、祖某顺的其他赔偿请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
【争议焦点评析】
一、祖某顺是否有权参加本案诉讼
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十七条第一款规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依法通知其参加；当事人也可以向人民法院申请参加。
本案中，涉案房屋属祖某锁与祖某顺共有，因此，二人均与迎江区政府的拆除房屋行为有利害关系，虽然祖某顺未向迎江区政府申请赔偿，但在祖某锁就涉案房屋提起行政赔偿诉讼情况下，祖某顺作为权利人之一参加诉讼，不违反法律规定。
二、涉案房屋所占土地性质
1.涉案房屋所占土地原为集体土地，各方对此均无异议。
2.涉案房屋所占土地是否已由集体土地转为国有土地
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。对该规定的立法原意，原国务院法制办公室、原国土资源部于2005年3月4日作出了《关于对〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉第二条第（五）项的解释意见》，明确“该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有”。
因此，集体土地只有经过依法征收，才能转为国有土地，未经法定程序征收不能自动转为国有土地。祖某锁主张涉案土地因“村改居”转为国有的理由不能成立。
三、关于案涉房屋的面积、结构、用途
1.关于案涉房屋的面积
一审法院认定涉案房屋面积为330.75平方米，各方当事人均无异议，二审法院予以确认。
2.关于案涉房屋的结构
《安庆市城市基础设施项目房屋拆迁分户摸底登记表》载明涉案为砖混结构，祖某顺在该登记表上签字、按手印，安××乡××社区居民委员会、××乡人民政府共同出具的《证明》亦载明涉案房屋结构为砖混，故一审判决认定涉案房屋结构为砖混，并无不当。
祖某锁主张涉案房屋结构为框架，但未提供证据予以证明，二审法院不予支持。
3.关于案涉房屋的用途
祖某锁、祖某顺并未提供涉案房屋的有效权属证明，根据××乡××社区居民委员会、××乡人民政府、迎江区重点工程项目建设指挥部办公室共同出具的《王某兰、祖某锁户口结构情况调查》，涉案房屋认证面积为330.75平方米，其中底层110.25平方米为沿华中路经营房，二、三层220.5平方米为住房，故一审判决认定利用住宅进行经营用房110.25平方米，住宅房220.50平方米，并无不当。祖某锁二审中主张涉案房屋290平方米均为经营用房，但并未提供证据，且与其起诉时关于营业用房面积的陈述矛盾，二审法院不予支持。
4.关于案涉房屋产权情况
涉案房屋系由祖某锁、祖某顺共有，双方对此均无异议，但对各自共有的份额存在争议。为此，祖某锁申请一审法院一并解决双方对涉案房屋的产权争议。一审法院认为共有争议的解决并不是解决本案行政赔偿争议的前提，祖某锁、祖某顺可在获得房屋损失赔偿后，根据房屋共有的实际情况，协商解决各自应得的赔偿份额，协商不成，可另行提起民事诉讼主张权利，遂决定不予准许。
二审中，祖某锁以已就与祖某顺之间的产权争议提起民事诉讼为由，申请中止诉讼。二审法院认为，本案系对整个房屋损失进行赔偿，且根据迎江区政府提交的经迎江区重点工程项目建设指挥部批准的《港华路周边片区棚户区改造项目集体土地上房屋征收安置实施方案》第八条“征收集体土地上的住宅房屋补偿安置按户进行，实行房票安置和货币补偿两种补偿安置方式”的规定，对项目集体土地上房屋征收补偿安置实行按户原则，即不管祖某锁、祖某顺各自就涉案房屋占有多少份额，按方案规定，祖某锁、祖某顺系作为一户进行补偿安置的。因此，一审法院对祖某锁一并解决双方对涉案房屋的产权争议的申请，决定不予准许，并无不当；二审法院对祖某锁申请中止诉讼的申请，亦决定不予准许。
四、关于房屋赔偿
1.关于赔偿标准
本案系因强制拆迁而引发的行政赔偿，应参照适用强拆行为被确认违法之时被征收人普遍适用的安置补偿方案确定。为了切实保护被征收人的合法权益，体现对违法行为的惩戒，同时兼顾公平原则，认定的原则是不低于该安置补偿方案规定的标准。
安庆市人民政府制定的《安置办法》于2018年5月10日施行，涉案房屋强拆行为发生在2016年10月8日，因赔偿义务机关在强制拆除前没有作出征收补偿决定，在强拆行为被确认违法后亦未及时作出赔偿决定，故一审法院对涉案房屋的赔偿标准参照该办法予以认定，并无不当。
2.房屋赔偿金额的确定
本案中，涉案房屋面积为330.75平方米，祖某锁、祖某顺户安置人口认证为7人，其中祖某顺之妻已安置40平方米，尚有6人及290.75平方米房屋未予安置。根据《安置办法》第十八条的规定，祖某锁、祖某顺户应安置住宅面积为240平方米（6人×40平方米／人）。
关于赔偿标准，由于现阶段集体土地上房屋依法不能自由交易，无法确定其市场价值，而现行法律、法规对集体土地上房屋征收补偿安置标准尚无具体明确规定，完全按照国有土地上商品房市场价予以赔偿，缺乏法律依据。但全部按照建筑成本价予以赔偿，又难以保障被征收人的基本居住权利。为保障被征收人的基本居住权，一审法院向安庆市房地产市场管理处函询涉案房屋周边商品住宅房价格，经该处函复涉案房屋周边目前在售的“××府”项目2018年12月商品住房均价为10317元∕平方米后，一审法院对应安置的240平方米住宅按10317元/平方米计算赔偿数额，体现了公平原则，并无不当。对人均房屋建筑面积40平方米以上的部分50.75平方米（290.75平方米﹣240平方米），一审判决按照砖混结构550元∕平方米计算赔偿数额，亦无不当。
3.关于停产停业损失
因本案系强拆赔偿案件，且××乡××社区居民委员会、××乡人民政府、迎江区重点工程项目建设指挥部办公室共同出具了《王某兰、祖某锁户口结构情况调查》，认可涉案房屋底层110.25平方米为经营房，迎江区政府一审庭审中也称摸底丈量时，涉案房屋底层仍处于经营状态，故一审判决对该110.25平方米按每平方米100元计算停产停业损失符合《安置办法》第十九条第三款规定。
4.关于装潢及物品损失
祖某锁主张装潢及物品损失分别为21000元、48000元，一审法院根据举证责任的分配规则，根据祖某锁提供的物品损失清单，结合被拆房屋面积、房屋装潢情况、物品的市场价值及本地经济发展状况和一般家庭生活水平等因素，酌定被拆房屋装潢及屋内物品损失50000元，较为公平合理，并无不当。
5.关于搬迁费、临时安置费
根据《安置办法》第二十一条、第二十二条规定，住宅房屋的搬迁补助费按应安置人口每人200元给予补偿，临时安置费按应安置人口每人每月200元支付。一审判决关于搬迁费、临时安置费的认定标准和数额，符合该规定。
6.关于医疗费、误工费、精神损失费、律师费、交通费
本案系因违法强拆房屋提起的行政赔偿诉讼，一审法院未支持祖某锁主张的医疗费、误工费、精神损失费，符合中华人民共和国国家赔偿法》第三十四条、第三十五条规定。祖某锁主张律师费、交通费，因该费用不属于国家赔偿法规定的赔偿范围，一审判决不予支持，并无不当。
