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提问：苏叔，你好，曾经的苏州古城区是城市的核心地段，但是随着城市人口的外溢和新城的发展，该区的人口和经济都出现了衰退的征兆，古城区，是不是被低估的存在？该区的楼盘是否还值得入手？古城区老破小性价比如何？
苏叔：
太高。建议投资环沪板块，因为随着上海楼市调控政策加紧，环沪区域的房价会有一定的溢价，值得关注的有昆山花桥、嘉善、嘉兴、太仓板块。从购房自住的角度来看，对刚需来说，如果房价与杠杆在能够承受的范围之内，可以选择尽快在苏州购房，仓位是比较重要的一点。刚需购房时，要尽量选择核心区域或者离核心区域较近的房子，比较有购买价值的是市区中带学区的老破小与地铁盘，这两种房产有教育资源与交通优势，而且居于核心区域，流动性高，保值能力较好，另外，一些近核心区的新房也可以考虑，购房者可以根据个人需求选择房产。
提问：苏叔，你好，请问什么叫园区飞地？具体指什么区域？作为园区的飞地真的跟园区有紧密的联系吗？刚参加工作不久，如果买不起园区可以考虑这些地方吗？
苏叔：你好，所谓园区飞地，是指与园区有合作关系的三个板块，具体是这些：首先是苏相合作区，这是一个区域协同发展的例子，教育方面有星湾学校和漕湖学校的合作，交通方面有两条地铁规划，配套方面有多所设施规划建设，产业方面的增值非常可观；其次是甪直、郭巷，这两个区域都有大规模拆迁，并规划有多条地铁线路。之所以要建立园区飞地，有这样几个原因：一是园区受空间资源局限，需要向外迁移部分工厂、人口；二是合作带来共同发展，可以和其他区域形成互补；三是能给其他区域带来多方面提高。园区飞地带来的利好是非常明显的，苏相合作区教育、配套方面的提高不必再赘述，甪直、郭巷的名校签约有很大希望，由于与板块接壤，承接外溢、板块升值也是可预见的未来，并且拆迁带来的大片空地是很有想象空间的。园区起着带动周边区域发展的作用，预算有限的年轻人买不起园区可以考虑周边这些飞地。
提问：苏叔你好，请问是最近苏州运东有一个公寓，狂降一万六千多一平，三十万就能买啊，去年原价两万五一平，卖了四百多套，说现在只要八千多，总价也就三十多万，三十七平左右，首付十五万，月供也就一千五百多，后面可以租出去一个月一千五正好，以租养贷不知道这样公寓到底能不能买
苏叔：你好，年轻人真的不要再买公寓，首先这个项目交付啥时间，你问问他，看这销售敢不敢回答，几十万方的商业体量，就问怕不怕烂尾，吴江烂尾的商业还少吗？稍微打听打一句。其次就是说这个公寓买了，本来就犯了买房的大忌，浪费首贷名额不说，卖的时候税费高到离谱，日常持有的成本也很高。你说硬要买，那买公寓至少要遵守这三大基本原则，核心地段便捷交通，租金回报，运东要地段没地段，周边基本全是厂房，交通也不够便捷。最近的地铁站离这有两点八公里。至于以租养贷，运东那边大部分都是外来务工人员，公寓单间几百块钱的多的是，住宅里边的一房一厅的，也就千把块钱，而且需求量本来就不大。你这一个楼盘就有两千两百套公寓，再加上周边同类型的公寓，完全就是一个供大于求。所以说你要问能不能买，风险大于诱惑能不碰还是不碰。
提问：苏叔，你好，苏州具有代表性的热门板块的价值都如何呢？作为苏州的一部分，园区的崛起谁受益最大？是苏州土著吗？
苏叔：你好，其实，园区的绝大多数发展红利被新苏州人给分享了。刚开始大部分老苏州人认为园区离市中心较远，同时也比较吵闹，整体的生活环境不佳，并且学区也较为落后。但是随着园区的发展，越来越多的老苏州人也加入了抢房的行列。但是还是有很多苏州人目前并没有看出该区的价值。其实目前，园区的发展已经相当好，园区已经成为新苏州的门面和担当。而该区的楼盘数量也在不断减少。同时，该区楼盘最突出的问题就是缺少高质量楼盘。总之，园区已发展成势，开始对周边乃至全国产生持续的、越来越强大的虹吸力。奥体板块是园区的当红热点，青剑湖是下一个热点板块，园区的房产整体较为优越。
提问：苏叔，你好，现在纠结是在上海郊区和苏州市区，应该怎么买房？该如何选择呢？
苏叔：你好，在考虑买房时需要考虑的方面，要考虑规划和个人态度等重要因素。关于上海和苏州的选择问题，并且分析了在未来发展方向以及生活态度两个方面。虽然上海是一个资源最好的城市，但是在选择上海郊区买房时，需要忍受周边环境可能比较荒凉，以及长时间的通勤等问题。相反地，苏州市中心具有周边配套成熟、无学区焦虑、交通便利等优势。苏州市中心的舒适生活更适合他的生活态度。所以，选择上海郊区还是苏州市区，其实是一个因人而异的问题。
