东莞首批三限房，终于要来了！

去年10月，东莞首批三限房地块出让，首先试点的是滨海湾的虎门、长安，以及临深片区的凤岗、塘厦，加上今年东莞第一波集中供地中的大朗地块和第三波集中供地的松山湖地块一共6宗。除松山湖是松山湖人才安居开发之外，其它都为东实集团开发。

8月，东实发布了三限房购买门槛、细则（东莞半价买房ZUI全攻略），引发不少争议，阳光网上关于三限房的询问很多。

其不外乎都是对三限房什么时候开售、购

家每户都做成正南朝向。

如果无法选到正南朝向的房子，那么其他朝向也未尝不可。优劣顺序大致为南、东南、东、西南、北、西。朝南最好，朝西效果最差。

其中东南朝向最佳，住宅建筑设计南偏东15度或30度都还不错，居住舒适度甚至比正南朝向还要好。

东朝向的话，采光是较好，但通风只能说一般，至于西南朝向，采光很好，只是有一定西晒的困扰。

北朝向和西朝向采光时间短，夏日午后室内会出现暴晒，冬季室内还会十分阴冷，真心不建议选择。

这里分享选房技巧，看房时候我们都会拿到户型图，里面标注"N"标识的代表正北方向，以此判断各个户型的朝向，并且重点衡量客厅和卧室的朝向。

朝向差异会影响房子的升值空间。比如虎门国际公馆的同一栋同一型二手房，因为朝向不同，总价相差足足25万。

再如寮步的保利卓越中环广场，一期5栋楼的96平三房，就因为朝向不同，单价相差接近1000元/平。

02 小区配套

小区的升值空间究竟如何，我们可以通过观察小区配套作出判断。

升值空间大的小区，开发商对公共空间的设计会格外用心，配套设施尽可能提高舒适性和实用性。

先说说停车位，车位配比最起码做到1：1，也就是一户一个车位，并且用于停放汽车的车位、车库优先满足业主的需要。

此外，小区要做到人车分流，小区会更安静，减少噪音勿扰，老人和小孩的出行安全能得到保障。

小区内部配套能满足业主日常生活的需要，同时兼顾便利性，比如菜店、食品店、小型超市等日常生活配套，服务半径在150米以内为宜。

如果有银行、幼儿园、小学，以及游泳池、商业街、健身会所等娱乐体育设施就更好了，毕竟小区配套不能单纯为满足生活需要，还要满足业主追求更高层次的物质和精神需要。

另外，良心的开发商对小区配套用料会很足。

例如儿童活动区，是采用质量相对较好的橡胶铺贴，锻炼设施的材料和工艺都比较成熟。

例如地面铺装，不少小区地面铺装是面包砖，不过这种砖头不耐磨、易变形，一遇到下雨天，容易爆浆空鼓，一脚下去全是泥泞感。

比较高档的小区则会采取石材砖，要求高的开发商还会坚持完美对缝，再搭配一些鹅卵石装饰，营造了很好的地面效果。

电梯也是重要观察对象，蒂森克虏伯、进口三菱、日立、迅达、奥的斯都是很不错的电梯品牌，上海三菱则比较普通了。

需要注意，小区电梯使用频繁，保养是非常重要的，如果有定时更换，那就是更好了。

03 绿化环境

小区的园林绿化表现以下三方面：绿植种类搭配、绿植覆盖率和园林景观。

一般来说，住宅小区的绿化率不能低于30%，低于这个数值都是不达标的。

看小区绿化环境优劣，并不是简单看有没有绿色植物，还要从绿植种类配置考虑。

绿植种类配置是指，要从季节变换因素出发，小区内不能全部是同季节的植被，否则出现夏季花红柳绿，冬季荒芜凄凉的景象，就很容易让人产生心理落差。

因此，要做到乔、灌、藤、草、花有机搭配，尽可能丰富植物种类，创造四季景观。选择栽植一定数量的小果、小种子的植物，招引鸟类也很有必要，形成"鸟语花香"的环境。

在大多数购房者眼中，园林景观的感知要更来得直接，毕竟所见即所得，与自己的社区生活最密切相关。

目前主流的园林景观有两种：新中式园林和法式园林。

中式园林，以绿色作为主基调，以花溪、山水、院子、街巷等中式元素为载体，营造的是现代、简洁而又富有意境美的氛围。

比如碧桂园就很热衷中式园林布局，铜雀台项目采取的就是中式园林设计。

法式园林讲究景观层次丰富，植物品种丰富，巧妙利用植物的高低落差，营造丰富的层次感。

绿化环境打造恰到好处的小区，会为其升值空间加分。可惜的是，现在的新房，园林景观猫腻可有不少。

而交房时基本都会瘦身，10cm胸径换成5cm胸径，全冠移植变成砍冠移植，树还是那些树，品种还是那些品种，但从价值不菲变成价格不贵。

04 容积率

容积率是建筑设计中十分关键的指标参数，反映出地块的用地强度，比如项目有多大、拥挤不拥挤，地面上有多少建筑物。

容积率越高，说明该建筑越"大"，地块越"挤"。

因为这关系到小区的建筑密度、建筑高度、楼间距、入住人数等因素，作为购房者，在看房时应知晓这一点。

一般来说，住宅容积率越低，小区居住品质越高。

比如你所住的楼总共有6层，活动空间和生活配套都比较充足，但如果6层一下子变成60层呢？

不难想象，电梯、运动场、公园、楼下超市、地下停车场都要排起长长的队伍，小区里人山人海，噪音污染和生活垃圾多得都无法忍受。

在高房价、土地供应紧张的背景下，开发商倾向在地块内建筑更多的房子、更高的楼层，因此较高容积率的小区将成为主流。

目前来说，容积率为2.5左右的住宅项目升值空间较好。

楼哥建议，在购买时多留意自己意向项目的容积率，除非万不得已，入手高容积率小区真要三思后而行。

05 楼哥点评

小区的升值空间如何，还需要前期开发商的品牌影响力和后期物业的精细化保养，才能实现。

这里面就涉及大型开发商和小型开发商如何取舍，总得来说，大型开发商的产品，后期物业升值空间会更有优势。

至于小区的物业，除了要知晓物业公司概况和具体收费标准外，还要注重物管的服务水平。

是否能做到定期清洁小区环境、定期维护与修理公共设施、及时解决业主难题和保障小区安全性等。

以上楼哥所讲述的小区4大内在因素，能够帮助你更加量化地去选择升值空间更大的房子。

目前东莞楼市新盘种类繁多，如何识别有升值空间的产品变得越来越关键，反之很可能事倍功半。