实践中由于买房人在买房时缺乏判断能力，可能会买到实际上并没有办法办理房产证的房屋——也就是小产权房，这时继续拥有这样一套无法合法交易、继承的房屋对买房人显然是不利的，针对这种情形，买房人一定条件下可以要求开发商返还房款，即使开发商负责人已经“跑路”甚至已经注销了自己公司、公司执照被吊销，也可以依法要回房款。本文就以秦嘉泽律师团队近期审结的一个案件，算是比较典型的小产权房退房、被告房地产销售公司已经注
全款签约购买该楼盘的房子。可让刘女士怎么也没想到的是，购买后没多久，在办理相关手续的时候发现，房子根本就不是大产权而是小产权，这让刘女士萌生了退房的念头。
面对刘女士提出的退房要求，销售人员表示，目前无法执行，但是能够帮助刘女士进行代卖。如今，房子不仅没有代卖成功，开发商也消失的不见踪影。这套全款购买的房子，难道要打水漂吗？如今老两口不仅拿不到新房的钥匙，更是联系不到任何开发商及销售方的人，他们该怎么办才能减少损失，难道真的不能全身而退吗？
律师解读
律师表示，对于房产，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的房产，我们一般称为小产权房。对于小产权房我们大致分为三种：建设在农村集体建设用地（例如城乡居民住宅用地、公益性公共设施用地、乡镇企业经营性办公用地等）上的小产权房、建设在农用地（例如耕地、林地、园地、牧草地等）上的小产权房以及建设在未利用地（荒草地、盐碱地等）上的小产权房。这样的房产，大部分是村委会或者开发商打着新农村建设或旧村改造等名义违规建设在集体土地上的房屋，其所谓的“小产权”并不构成真正法律意义上的产权，仅指使用权，通常这样的房产仅仅提供给本乡镇的村民使用。因此，针对大、小产权房的争议不在房屋所有权上，而是土地使用权。
依据相关政策，刘女士并不是村集体成员，所以没有权利购买这样的小产权房，与开发商所签订的房屋买卖合同应视为无效合同。根据法律的相关规定，双方相互返还，有过错的一方要赔偿无过错一方的损失。
另外，律师表示，刘女士因为个人消费习惯的原因，在支付购房款的时候，采用现金支付的方式，这样给自己造成了一定的风险。如果房款是通过银行支付，那么在任何情况下都有相应的记录保存，也是对方无法推翻和否认的事实。目前的情况，一旦对方对支付手段或者收据表示否定，对于刘女士来说都是潜在的风险。
根据刘女士的情况，律师建议老两口提起诉讼，以确认合同无效为诉由，将房地产公司诉至法院，要求开发商退还全额房款。同时，刘女士还可以主张开发商赔偿自己42万元购房款的孳息和主张自己的可得利益。
