近来好些朋友加微信或者问我，很多关于小产权和拆迁房的问题，很多都是比较基础或者涉及历史的问题。为了能让大家更对小产权房了解得更清楚，我特意整理了一下深圳小产权的基础资料，这些资料包括深圳小产权的起源、衍变、种类、及大概的总结一下近40年与深圳小产权有关的法规！为了更清楚直观的理解，我将从以下方面去和大家聊聊深圳小产权的故事！
3、深圳小产权房的种类
4、深圳小产
权为由强拆房屋，且城市土地寸土寸金，基本上不存在未取得土地使用权而建造房屋的情形。
在农村，由于土地并不是那么金贵，政府关注力度不是那么大。灰色地带便应运而生，这也就给了“小产权房”孕育的土壤，这种房屋通常指建房人或开发商在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，其往往没有房管局所颁发的正规房产证，可能仅由乡政府或村委会颁发产证。然而乡镇政府或村委会颁发的所谓小产权房产证，实际上没有真正意义上的完整产权。
这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，房管局也不会对买卖双方之间签订的购房合同进行备案。这种买卖合同通常只在买卖双方有效。甚至有时在买房双方都是因违法而无效的合同。
法律规定：
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。”
《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外
《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。
二、购买小产权房需要注意哪些的风险？
1、小产权房交易因违反国家和法律强制性规定，得不到法律的保护。
2、卖方可以通过主张合同无效而一房二卖赚取差价。第一、因为小产权房买卖是非法的，所以当卖方想反悔时，就可以主张合同无效；第二、因为小产权房买卖合同没有房管局的登记备案，所以善意第三方根本无法查到买卖情况或是房子的权益状态，所以另一方面也容易让卖方钻空子一房二卖；
3、小产权房因不能办理过户登记，无法取得房屋所有权。由于没有相关法律规定，小产权房的产权不完善，虽然价格便宜，但根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。往往只有乡政府颁发房产证，于是小产权房没有法律意义上的物权，自然无法办理过户登记手续。因《物权法》第九条及相关司法解释的规定，不动产物权变动以书面合同+登记+交付+支付合理对价为所有权转移的依据。无法办理过户手续自然不满足物权法的有关规定，买房人自然也无法取得房屋所有权，只能获得房屋的使用权。
4、买房人再转让房屋比较困难。因小产权房屋买卖毕竟违法，升值的空间也不大，往往也面临拆迁等等不确定因素，所以买房人在接盘之后往往再次出售会比较困难。
5、一旦拆迁买受人只能得到很少的拆迁补偿款。小产权房在购房后如遇到国家征地拆迁等情形，由于没有国家法律规定的合法产权，买受人并没有合法的产权人身份，所以无法得到国家对产权进行的拆迁补偿，而买受人只能作为实际使用人得到的很少的拆迁补偿款。
6、房屋质量问题的风险。相较于商品房，小产权房的建设无法得到有关部门的监控，也不受相关法规的强制性约束。因此存在偷工减料的而导致房屋整体寿命不长或漏雨等质量问题频发的风险。而一旦出现质量问题，因为小产权房的买卖合同系无效合同，可能买受人无法像商品房的购房者一样去起诉开发公司获取法律的救济，往往只能自吞苦果。
笔者提醒，小产权房虽价格诱人，但风险亦犹在。请各位由购房需求的朋友们慎重考虑相关风险，并针对小产权房买卖作出相应的风险对策方案。
