被告常某作为甲方,原告张某作为乙方,签订《房产抵押担保借款协议书》一份,主要内容为:“(一)乙方向甲方借款10万元整,利息为月息3分;(二)借款期限一年;(三)乙方将其购买的某农村社区的一套房产抵押给甲方;(四)乙方如未按协议规定按期归还借款,该农村社区的房产归甲方所有,甲方有权对房产进行变卖。”之后,因张某未及时还款又不愿将房屋抵押给常某,遂诉至法院请求确认抵押条款无效。
本案中,原告、被告双方签订
自己的权利无法获得法律保护。无奈之下，李某向法院提起诉讼，要求确认合同无效并返还房款、中介费。
法院审理认为，案涉房屋系建设在农村集体土地上的房屋，原告李某与被告张某均非案涉房屋所在地集体经济组织成员。双方签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效民事法律行为，因此双方的房屋买卖合同应当为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，同时，中介公司提供服务并收取中介费，却隐瞒了房屋存在重大争议这一重要事实，损害了原告利益，应返还中介费。故二被告需返还原告已支付的购房款20万元。
法官提醒：小产权房，也叫“乡产权房”，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的。“小产权房”并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房的买卖受到法律上的诸多限制，购买小产权房在法律上具有巨大风险。广大市民在购房时一定要慎重，应当全面了解房屋性质、权利人、权利负担、使用人等情况，以免出现合同无效或者无法履行的情况。（刘振伟 郭贝）
