这是2023年的第一篇稿件，想了很久，房君还是打算写一篇有关市场类的稿件，方便各位购房者对新年市场有一定程度判断，再谨慎购房。
今年政策无疑是利好的开端，12月30日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步明确我市房地产调控政策有关规定的通知》，进一步优化完善成都市住房限购政策，支持刚性和改善性住房需求。
接下来房君将从2022年房产成交端，热门板块潜力端，对房市进行总结和预测。
1、
有节点意义的文章，和各位读者朋友好好聊一聊2022年当下的中国房地产经济和楼市房价。
没有艰涩难懂，云里雾里的套路，也不会故作高深，设置什么专业门槛，用接地气的大白话，从一个房地产行业从业者的角度，谈谈我的一些个人判断和观点。
内容硬核，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
- 头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
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2022年，中国的房地产经济和楼市，遭遇最大的支撑冲击，是什么？
2021年下半年以来，中国的房地产经济，楼市，甚至是房价，都没有什么争议的正式进入了一个下行调整周期，特征和表现非常明显，也不需要什么数据佐证和趋势罗列了，从一线城市，到十八线小县城，只有程度的区别，没有什么本质层面的差别。
无论是行业还是市场，绝大多数利益关联的群体，包括各路专家学者，都将这样的行业整体下行，归咎于国家层面的态度转变，顶层设计维度的管控手段。
政策，金融，监管，三管齐下，威力十足，势大力沉，当然，效果也是立竿见影。
但是实事求是地来说，行政因素，其实并不是决定行业和市场的趋势，决定性因素，最多只能算催化和风险把控因素。
事实上，造成中国房地产经济，行业和市场下行的关键因素，说到底，还是人口支撑不足，决定的。
任泽平提出过“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的房地产分析框架，当然，学院派的因果逻辑肯定是有的，而从我个人的角度出发，我更看重于国家的态度。
这是一种政治觉悟：在中国，国家支持就是躺赚，国家不支持累死都没钱赚。
当然，这并不冲突，但是都没有抓住关键矛盾：任何资产，商品，必须要通过人这个载体，才能体现价值！
先看几个数据：
- 2021年，中国城镇住房套户比为1.09，一二三线城市分别是0.97、1.08和1.12。
- 2021年出生人口为1062万人，创下1949年以来新低，总和生育率降至1.15，远低于发达国家水平。
- 2022年2月，全国商品房待售面积高达5.7亿平方米，创下近6年来的高位。
- 东北鹤岗化蔓延全国，多地出现几百元一平米的房价。
再看两个图表，同样也是房地产领域自媒体的子木聊房做的统计，在这里表示感谢：
图片来源：子木聊房
图片来源：子木聊房
通过以上的数据，不绕什么圈子，直接一点，是不是觉得人口增量和人口迁移，和想象中以及现实体感，有很大的差距？
很多人把房价下行，楼市承压的原因往经济，政策维度上去考量，当然，不能说完全没有联系，但是总会出现偏差，说明没抓住关键。
2021年下半年以来的房地产经济，最重要的人口长期支撑发生变化，是最大的冲击因素。
如果说2020年的关键词是疫情，那么2021年的关键词其实不是什么经济，而是人口：2021年，因为疫情和经济多维因素叠加之下，导致中国出现了人口增长断崖表现：
2021年的时候，中国的GDP增长了8%，这是一个好事。但是在人口数据方面，咱们却迎来了断崖式的下降。最近国家统计局就发布了一个数据，我们看2021年末全中国人口是14.13亿，其中出生人口是1,062万人，死亡人口是1,014万人，大家减一下就会发现，中国在去年的人口净增长是48万，自然增长率才0.34%，这个数字是创下了60年以来的最低记录了。
而且我们看2019年和2020年的时候，咱们人口净增长分别是467万和204万，等着2021年更厉害，直接断崖式的下降了75%。如果再按照这样的情况发展下去，估计以后，很可能就会看到人口零增长，甚至是说负增长的情况出现了。
生育繁衍的优先级，是人作为生物本能的基本追求，当然，造成生育率下降的原因很多元，也很复杂，但是事实就是这样的，已经成为结果的东西是无法改变的。
离开了人这个价值主体，别说房地产经济了，什么经济都没得谈了。
经济带动人口，人口反应房价趋势。没有现实需求做支撑，没有需求挤压去抬杠杆，其实对于中国房地产经济和楼市来说，调控反而不是导致下行的因素，而是国家层面对风险和泡沫的提前防范。
很现实的一个结论：在人口和增量支撑的核心趋势没有得到逆转以前，中国的房地产经济就没有真正意义上能够全面恢复上升态势的基础。
和08年，还有2016年不一样的是，能够源源不断加杠杆，实现终端转化的人口减少，才是这一轮房地产经济下行，最大的挑战。
图片来源：头条图库
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城市层面的大考：城市价值和房价之间的泡沫，承受压力
人口是关键，还有另外一个不能忽视的，那就是城市之间的差距，因为疫情，而被放大加速了。
疫情不仅仅是照妖镜，还是催化剂。
有些基本面太差的城市，一波疫情打击，经济难以复苏，这时候人们为了寻求更好的赚钱机会，只能迁移到其他城市。
这是一个相互影响，相互加强的对应关系，比如高度依赖旅游和关联度假置业的昆明这样的旅游城市，比如经济发展走错方向，放弃制造业拥抱房地产的泉州这样的经济强市，又比如杭州这个互联网之城，因为互联网大裁员而房价承压……
不同的城市，在疫情全球化爆发的大背景下，城市产业和经济价值，毫无疑问就相当于一次残酷的大考。
当然城市的情况各不相同，但是本质其实都是一样的，复盘2021年以来房价稳住的城市，无一例外都有两个共性特征：
1、能留得住人，能用收入和就业，实现人口，人才和劳动力的吸引力。
2、本地除了房地产经济以外，还有其他的产业和经济支柱能够对疫情环境之下的城市经济实现支撑。
大道至简，无一例外，适者生存的道理，放在经济领域，一样适用。
很多人拿不准自己所在的城市和区域是否适合买房，其实这就是最现实，也是最靠谱的标准。用生存逻辑来看，在极限情况下活下来，并且还能有增长的城市，想要抄底投机博增长是最合适的，不用不好意思，这点心思看破不说破。
不谈数据，现在中国的楼市，只有资源错位，没有住不起，更没有买不起的说法，不要几万元，一些小城市不到一万就能买房，没有购买力的刚需，那就是城市不需要的伪刚需。
话虽难听，胜在真实。
疫情因素，包括中国国家所面对的当前全球复杂多变的博弈局势，其实就是挤压资产泡沫，体现资产底层价值的最好观察环境，
图片来源：头条图库
3
公允客观：对2022年中国房地产经济，楼市，还有房价的几个独家观点分享
文章最后，言简意赅，谈几点个人对于2022年房地产经济，楼市，还有房价的观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和参考。
（实话实说，上一篇文章：出尔反尔，信誉扫地：这个欧洲发达国家的遭遇，能带来哪些启示？篇幅很长，花费了太多的心神，这一篇就追求极致简明扼要了）。
1、从周期和时机来看，2022年正好符合中国房地产过去几轮周期的低点特征，2008年，2015年，现在是2022年，从进入市场的节点来看，结合周期规律，当下在各个维度的信号和表现，都很像前两次楼市周期节点。
特别是在关注和市场情绪层面，“卖在人声鼎沸时，买在无人问津时”，等房地产，房价再次成为热议焦点的时候，到时候就不是当下的行情了。
2、调控环境在2022年会越来越好，这个好的意思，就是宽松，就是不加限制。
关键盯着深圳和北京的动态，都说春江水暖鸭先知，看态度和风向，也要学会抓住关键。
截止4月初，深圳二手房指导价尚未调整公示，而北京对于楼市的态度非常微妙：二手房，老破小，被捶打。（二手房的建成年份需要公示，对贷款影响很大）
啥味道，大家品出来了没有？“房住不炒”，金融管控，去杠杆，降风险，管炒作……主线不变呐~
3、购房的杠杆成本在2022年及以后，会持续进入下行通道，中国银行的经营逻辑和模式必然要接受时代改变，适应疫情的冲击，就像陈劲松说的“经济个体被动躺平，银行就不能躺赢了”，不管银行愿意不愿意，以后能躺在房贷上面轻松赚钱这件事，国家肯定是不会继续允许下去了。
4、房企的风险还没有真正的出清，就算政策和国家已经提前关注到了交付风险，对于买房群体（无论动机如何），2022年以后，只看现房，只买现房，应该成为指导行动的底线思维。
当然，我也是开发商单位的，稍微懂点人情世故，因果逻辑的人，都应该能体会到我的善意，不多解释。
5、2022年，对于经济个体而言，最大的风险绝对不是什么买了房子跌价，财富缩水，而是因为不确定性的经济大环境带来对收入和维持杠杆能力的冲击。
如果无法具备对未来3年现金流的底气，那么别谈买房这件事，安心现金为王，消费收缩，活好当下，这是良心话。
没有能力和基础，再好的机遇和洼地风口，都将成为威胁生存的陷阱，没有例外。
6、用消费的眼光去考虑买房这件事，也不用听太多什么各路专家学者大V的调调，意义不大，一切从自身需求出发，追求更好的生活和财富的安定，遵从和契合自身情况，买房这个事情不要想的太玄乎，实在拿不准，盘盘口袋里面的银子，看个三十套以上的房子，能行就行，不能行，也该死心了，就这么简单。
货比仨家，是经验，货比三十家，那就是半个行家，货比三百家，得嘞，您就是比以房为生的中介还懂得专家。
不仅仅是买房，什么商品其实都一样，手机电脑，日用百货，同一品类对比几百个，都是专家。
大概就说这么多吧，有兴趣的朋友可以翻一下我过去的文章对楼市和房地产经济的预判和分析，至于有没有水平，看得准不准，说的对不对，我说了不算，大家说了才算。
看到的朋友，有点启发，有点帮助，那就很好了。
笔耕不辍，欢迎关注，全职地产人，水平看得见。
就这样。
图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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