关于中介。
建议：初期多接触各色中介
红马甲（太平洋），绿皮（链家），中原，我爱我家，大房鸭，Q房网，美凯龙，各种门口不知名的小中介，不要迷信绿皮12项真心承诺服务，都是营销套路。
本质上，什么公司的中介并不重要的，重要的是中介本介。
首先，要看这个中介本身是否对周围一清二楚，是否深耕某板块5年以上。
因为这意味他能熟悉附近每个小区，每套房的优劣。能掌握到这个板块最新出来的笋盘，并且第一时间通知到你，让你抢到
、出行成本、小区环境、户型朝向等问题，一切的一切应该以宜居和便捷作为主心骨去做考量。
倘若用于投资，那买房时则更应该关注房子的升值潜力，因为你最终需要一个人来接盘，他能出到的价格，与你这套房子未来价格的走向息息相关。这时，你应该关注的点有楼盘所在区域的发展情况、租赁市场行情、交通是否便捷、近期或未来是否有政策利好等。
新房还是二手房
一般来说，二手房距离市区较近或就在市区里，配套醇熟完善，是现房可立即入住，且交通非常便利，当然，二手房的缺点也十分明显，譬如户型老旧、设计较差、税费较高等，部分人群无法接受。
这时他们的目光瞄向了新房市场，凭借着低额的首付、崭新的房源、合理的户型、舒适的居住环境，新房也拥有不少拥护者，可位置相对偏远，配套未必齐全，投资风险可能略大等因素，又时常让他们惴惴不安。
新房or二手房？
凡事有利必有弊，买房者谨慎思考究竟什么是自己想要的之后，便可得到答案，一般建议对生活便利度要求较高的人选择市区的二手房，拎包入住，配套纯熟，非常方便。而对生活品质有一定要求的人群则可以选择郊区一手房，有优美舒适的小区环境，房屋面积也相对较大，居住体验必定能上一个档次。
资金筹备
买卖就一定离不开钱，特别是房子这个动辄几十几百万的东西上，钱的事儿就显得尤为重要。贷款买房所确定的首付与月供金额，很大程度上将关系到你未来几十年的生活品质，在这里，一定要做好盘算，不要把买房当成是一场豪赌，最终赔了夫人又折兵。
01 首付
上海首套房的首付比例是35%，二套房的首付比例分成两种情况，一种是普通住宅，首付比例是50%，而非普通住宅的首付比例则为70%。
注释：二套房的判定标准
首二套的判定规则是“认房且认贷”。
认房方面，检查在上海市内名下是否有70年产权住宅（商铺或酒店式公寓等商业地产不计入）。
认贷方面，检查在全国范围内是否有住宅性贷款记录（包含商业贷款和公积金贷款记录），因为检查的是贷款记录，所以无论是否偿还清，只要有贷款，便算作有贷款记录。
以上两点，若存在任意一项所描述的情况，或两者均存在，便算作为二套房。
注释：非普通住宅
①五层以上（含五层）的多高层住宅，以及不足五层的老式公寓，新式里弄，旧式里弄等；
②单套建筑面积在140平方米以下；
③实际成交价：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
不满足以上三条任意一条，均算作为非普通住宅。
02税费
新房与二手房的税费也同样有不同，其中新房需要交纳契税、房屋维修金、物业管理费、房屋产权登记费、交易手续费等；而二手房需交纳总房款1%的契税，其中没有满5年的唯一房源需要再交纳房款差价20%的个税。
A. 契税（上海房地产契税征收新政）
注：其中核定价格均只减去增值税部分，附加税不减
B. 房屋维修金
购房者应与售房单位应当签订有关维修基金交缴约定，购房者们应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层(含带电梯的多层)120元/㎡（经济适用房90元/㎡）、多层(含别墅)75元/㎡（经济适用房50元/㎡）。
C. 房屋产权登记费
新房：住宅80元/套（每增加1名产权人，则多增加10元工本费）
二手房（居住类房屋）：①抵押登记费80元；②转移登记费80元
D. 增值税及附加税（二手房）
注：征收标准中闵行区为5%+0.5%
E. 个人所得税（二手房）
注：按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有：买进的合同价格、买进所缴纳的契税、本次卖出的增值税及附加税、装修费用（≤买进的房屋合同价格10%）、购房按揭贷款利息
03 装修款
装修也是一门大学问，具体消费根据业主的实际需求来决定，一般而言，普通装修标准为1000-3000元/㎡。
小品《装修》
楼盘选择
当以上信息均已确定后，购房者的楼盘选择往往变得更加明晰，现在仅需从符合需求的众多楼盘中进行选择即可。而选择楼盘时，以下维度可供考量：
01 开发商
通常情况下，有实力、口碑好的开发商开发的楼盘，品质相对而言更有保证。特别的，在同一区域连续成功开发的楼盘，也可以优先考虑，因为此类楼盘通常资源整合度较高，周边配套比较完善。
02 施工方
大品牌的开发商的施工方都会严格要求房屋的质量，对施工流程的管控更加严格，对空间营造的细节处理更加到位。
建筑工地上的工人正在施工
03 周边配套
无论是自住还是投资，周边配套往往都很重要，对于投资而言，房屋空置等于亏损，而签订租赁，租赁者出于居住需求，将会比较在意周边配套情况。至于自住则更不用说，周边配套将是居住舒适度的重要保证。
徐家汇商圈
所以，尽量选择那些有完整配套设施的大规模社区，合理完善的配套规划对于一个良好的居住环境非常重要，它主要体现在景观绿化，物业服务和娱乐休闲设施上。拥有完善配套的楼盘会给购房者提供完善的服务和良好的人居环境。
04 容积率
概念解释：容积率
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。其中地上总建筑面积是指自然地面以上各楼层的建筑面积总和，譬如1楼的面积是500㎡，2-10楼的面积是400㎡，那么这栋楼的建筑面积总和便为500+400*9=4100㎡。
对于同样面积的土地面积来说，例如都是20000㎡的土地，成本为2亿。一个项目的可销售面积是30000㎡，一个楼盘是60000㎡，那么前一个项目每平米的土地成本就是6667元，后一个项目的成本则为3333元。
如果每平米的土建成本和运营人员成本是4000元的话，那么第一个楼盘要定价10666元以上才不会赔本，后一个楼盘定价7333元就可以不赔本。如果这个两个楼盘开发商都想赚到1亿的利润的话，那么第一个楼盘就要定价1.4万元，而第二个楼盘仅需定价9000元，这样一下子价格就差了5000元。所以，容积率差异带来的价格差异还是很明显的。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
05 楼盘区位
楼盘的区位也是影响楼盘价值与楼盘价格的重要因素，临近地铁，临近市区，由于其交通便利性，价格肯定更为昂贵，这则需要购房者多方比对才能够找到更为优秀的楼盘。
值得一提的是，开发商对于区位的描述一般而言不太靠谱，所以最靠谱的方法就是用脚丈量，从房子走到地铁站，从房子走到公交站，从房子走到附近商圈，用秒表计算到底需要花费多长的时间。毕竟当你买下房子之后（自住），这条路未来你将走无数遍，不如现在辛苦一些，把准备工作做足。
步行丈量远近
实在比较远，需要借助交通工具的常去地点，可以用百度或者高德粗略估计一下出行时间，以此对这个位置的便利程度有一个大体的把控。
06 小区环境
小区内部是否美观、整洁、舒适，这点不多赘述，除此之外，买房者也应该考察一下小区的交通环境是否便利。
道路是否通畅，人车是否分流，人车交汇路口多不多，是否狭窄拥挤？一个管理完善、设计得力的小区的变通应该具有封闭性强、人车分流、道路规划合理、交汇点少和大量单行线曲特点。如果一个小区可以做到这些，那么该小区内部的交埴环境就是令人满意的。
如果小区不能实现人车分流，那么我们就应该对停车场的位置和规模进行考察，停车场应该处于一个比较独立、远离楼宇、不与步行道重叠的位置上，这样车辆所产生的废气、噪音和光污染对居民的危害就会降到最低。
此外，若你对小区内的化粪池、变电站、垃圾站等所在的位置仍不清楚，一定别忘了询问置业顾问，了解公公配建是否人性化，不要等住进去问到酸臭的垃圾味再后悔！
考察配套
考察配套在考察楼盘时，就已经纳入考察维度了，这里单独再拎出来，是因为前期在楼盘选择时，大多数人可能只是在地图上看个大致，或者只是听销售人员的销讲话术，等确定几个心仪楼盘后，可自己前往几个楼盘实地考察配套情况，主要从以下几个维度考量：
01 内部配套
内部配套需考察基本配套（水、电、燃、煤、宽带）是否齐全，便利性较高的配套（菜场、食品店、小型超市等）基层商店配套的服务半径是否超过了150m。
02 外部配套
外部配套主要可从如下几个维度进行考量，其中包括交通、生活、医疗、教育、金融、休闲等，用户可根据自身需求设置权重，选择更适合自己的楼盘。
划定面积
确定楼盘后，可以根据楼盘均价和家庭可承受的房屋总价来估算该买多大面积的房子。房屋面积应结合家庭经济情况和实际需求来定，不宜过大，但也不能过小，适中为好。
如果具体点说，买房要根据需要和支付能力综合考虑，要计算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴。买房前请主要保留两部分的资金，其一是家庭的日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。通过仔细核查，审慎地计算出个人或家庭的净资产，这才是可随时支配的自由款项。认真计算可以保证购房者能够准确把握自身的实力和购房方向。
选择楼层
其实关于楼层的选择，可能不仅是图中所描述的这些，各个楼层皆有利弊，最终需要根据购房者自身需求选择对应的楼层，以确保舒适度最优化。
户型选择
户型的选择是一门大学问，没有买房经验，不知道什么样的算是好户型，什么样的是差户型，着实让人迷茫，这里我们简单讲解一下。
A. 户型动线
动线是建筑与室内设计的用语之一，指人在室内室外移动的点，连接起来所成为的线。而户型动线则是指人们在住宅中基本活动的路线，它主要包括了三条线，居住动线、家务动线、访客动线。
三条动线分明的房型
01 动线独立
理论上来说，三条动线应该确保其独立性，相互分离，从而使得每个区域都能成为一个独立的空间。
拿到户型图后，购房者可以自己先用笔画一画，看看线与线之间是否交叉重叠。以入户门为起点，向各个区域延伸，特别是客厅、厨房、卧室，动线最好呈树枝状，如此便可体现出各个功能空间的分区和分流。
02 活动顺序
三条动线，三块区域，人们的活动必然存在着先后顺序。譬如在厨房做饭时，顺序便为洗菜、切菜、烹饪、备餐等，所以可以看看户型的设计是否依照此活动顺序，或者如上活动顺序在此户型中是否操作方便，毕竟这对生活效率而言非常重要。
03 动线分析
户型动线也分主次，主动线是联系各个功能区域的路线，比如从玄关到客厅，客厅到餐厅，卧室到卫生间，厨房到餐厅等等；而次动线则指某个功能区域内部活动的动线，正如第二点中所说的厨房内整个“做饭”流程的动线。
各条动线考察时，最后能够多花时间跑盘看房，对居住需求度在意的人更应该如此。
除了动线之外，好的户型，采光好、通风好、公私分离、动静分离，能够非常好的确保你的居住品质。关于户型的干货内容还有很多，后续我们会开专题进行剖析。
虽然天下没有百分百的好房型，但毕竟是几百万的买卖，一定要慎之又慎。好的房型自住舒适，投资价值也高。房子最终是用来住的，即使是投资，同等价位里的差户型将来也多半不会有人想要接盘，除非你自割一刀。
查验五证
“五证”是指开发商销售商品房时必须具备的五证证件，它们分别是：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，如果开发商五证不全，购房者即使交了钱，也无法明确房屋的产权所属。
五证
五证是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就可能钱房两空。特别提醒大家：查验五证时最好查原件，因为复印件比较容易被做手脚；如果开发商不同意查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。
因为预售许可证的申办前提是其余四证齐全，所以查验时，检查预售许可证真伪即可。需要特别注意的是，一定要仔细查验预购的房屋是不是在预售范围内，以确保将来可以顺利办理产权证。
签订合同
买房之路如同西天取经经历九九八十一难，一路走来，辛苦而又激动。可愈是到最后一步，就愈要小心谨慎，保持耐心。
由于买卖双方在购房知识储备上的不对等、信息不对称，使得购房者在签订购房合同时，常常处于被动地位。签订合同时，应该仔细阅读、理解合同各项条款和补充协议。
这句话看似是一句废话，谁不知道要仔细看合同呢。可真等到那一步的时候，大多数人反而无心看合同了。要么太累了，想着赶紧结束，要么太激动了，想着马上就有属于自己的房子。
所以，看合同时，务必要保持耐心和细心，对于不懂、不理解或者存在疑问的条款，标注下来，问清楚，必要时可以向律师寻求帮助。
特别需要注意的是，签合同时除了"五证"，还要查验"两书"。"两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》尤为重要。它相当于房屋的保修卡，与合同具有同等效力。签订《住宅质量保证书》后，开发商需根据相关规定对管道堵塞、地面开裂、电器开关损毁等房屋质量问题提供2个月到一年不等的保修服务。
最后说两句
其实以上每一点都可以有非常多的展开，买房真的是一门大学问。
但不管怎样，想买到一套心仪的房子终归不是一件容易的事，或者说是靠运气的事，它一定需要购买前做好充足的准备，多跑多看，多想多算。千万不要等买到手后发现问题再后悔，或者花费大量的时间、精力去弥补，那将千金散尽，得不偿失。
房子对中国人而言有诸多意义，但我更希望，它所承载的意义，更多的，是一个温馨的家。
