8月30日，山东省临沂市住房公积金中心发布《关于进一步优化住房公积金贷款政策的通知》，涉及首套房资格认定及公积金贷款额度，本通知自2024年9月1日起施行。
优化首套房认定标准
文件提出，优化公积金贷款套数的认定范围，符合贷款条件的缴存职工家庭，第二次使用住房公积金贷款，满足下列条件之一的，可按首次使用住房公积金贷款政策执行，其他政策不变。禁止使用第三次住房公积金个人住房贷款。条件一是家庭新购普通自住住
屋所有权证并登记在文某名下。2006年9月，建筑公司为该房屋申领了土地使用权证，又直接登记在万某名下。2015年，万某与文某两次到不动产登记部门办理过户，因文某已离婚且李某身份证与户口簿名字不一致等原因，均未能完成过户。
2019年4月，万某去世。万某的继承人多次要求文某配合过户，均被文某拒绝。2023年5月，万某的继承人诉至法院，要求文某及李某协助办理房屋过户。
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案件裁判
法院经审理认为，文某将房屋出售给万某，签订购房协议并支付相应对价，由万某等居住使用至今，时间长达二十余年，房屋的土地使用证也已登记在万某名下。虽然文某与李某在离婚协议中约定将房屋赠与给女儿，但并不能证明万某在购买房屋时已经知晓文某夫妻二人关于房屋处分的相关约定。在此期间，文某也曾协助办理过户登记，也从未表达过其无权出售房屋。综上，万某在与文某签订房屋买卖合同及实际占有房屋时，是基于善意，构成善意取得。最终，法院依法判决文某及李某协助万某继承人办理过户登记。
一审判决后，文某、李某不服提出上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。
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法官评析
善意取得，是指行为人无权处分他人的财产，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得财产所有权的法律制度。审判实践中，存在较多“一房二卖”甚至“一房多卖”影响购房人权利的情形。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条明确将“善意取得”制度适用于不动产交易领域，以最大限度保护善意第三人的利益。依照该条规定，如需认定符合善意取得需同时具备以下三项条件：即受让该不动产时是善意、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
本案中，虽案涉房屋并未办理过户登记，但本案房屋交易发生于2002年7 月，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”而当时的法律规定并未就善意有偿取得财产以登记作为要件作出明确规定。
综上，法院认定万某系善意有偿取得案涉房屋，其基于房屋正常交易产生的合法权益值得保护，李某或其他权利人因文某擅自处分房屋产生的损失应当由文某赔偿。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
转自宜兴市人民法院
来源： 政法频道
