小产权房指在农村集体土地上建设的房子，部分有绿本，但绝大部分仅仅是个《房屋转让协议》，但是这个协议本身就不受法律保护。国土部曾多次表示，小产权房屋属于违法建筑，不得确权登记下发产权证书。商品房就是在政府挂牌出让的土地上修建的商品房，是合法的，得到法律保护的商品房，产权证是各区县国土局颁发的不动产权证。
很多人买小产权房子就是因为价格比较的便宜，而且一定程度上是独栋的，生活起来比较方便，不像住宅那样，楼
子、姐姐及妹妹，四人在2023年3月12日向自称是宅基地及民房所有人的袁某某购买了涉事宅基地民房中的6个单元，每个单元面积为92平方米，单个售价为24.8万元，四人共预付90万元，并与袁某某签订了“合作建房协议书”。
根据双方签订的其中一份“合作建房协议书”内容，甲方袁某某拥有前述宅基地土地的所有权和使用权，与乙方钟先生计划进行合作建房，现该住宅正在建设楼房，计划12层。双方约定由乙方出资24.8万元进行该地块项目合作建楼，待房屋建成后该楼相关单元房作为乙方出资合作的分配回报。协议书还称，乙方付清合作建房款后，拥有相关单元房的70年所有权。
然而，至2023年5月，钟先生从其 他购房者处得悉涉事宅基地房屋的房子涉及“一房多卖”，已有多名受害者报警，袁某某已被公安机关控制。钟先生及其亲属发现受骗，希望袁某某可以从速退回购房的预付款项，然而至今将近一年仍不知何时才能获得退款。
4月初，大岭山镇政府方面回应南都记者称，经向有关单位了解，该案件已经移交检察院进行公诉，正在全力办理中，还请受害人耐心等待法院判决结果。
律师：小产权有“一房多卖”风险
据了解，钟先生及其亲属所“购买”的房屋为小产权房。什么是小产权房？购买小产权房有哪些风险？为此，南都记者咨询了北京市盈科(东莞)律师事务所专职律师方翠珠。
方翠珠介绍，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”，或者是国有土地上建设的历史遗留的产物。
小产权房有诸多法律风险。方翠珠指出，小产权房无法办理房产证，买卖双方签署的购房合同为无效合同，无法在房管局进行备案登记。因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有将房屋再次出售，所以容易出现“一房多卖”风险。同时，因脱离监管，房屋质量容易出现建设标准不达标的情形，存在安全隐患，且小产权房不能办理变更登记，房屋的物权人难以变更，在市场上流通存在难度。此外，对于小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地，小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。还有可能面临被征用、征收、强拆等行政风险。
采写：南都记者 黄嘉丰 实习生 曹格格
