2012年，周某某在徐某某处预购了一套小产权房并交付购房款150 000元。该房屋因故未交付，徐某某答应将即将开发的另一小区某套房屋卖给周某某。2016年5月6日，双方签订了书面的房屋买卖协议，后周某某准备装修时，发现别人已经在装修，遂将徐某某告上法庭，请求解除购房合同并返还购房款及赔偿损失。
2011年，徐某某在湖南省安乡县从事房产小开发工作，周某某欲在徐某某处购买一套价格优惠的住房，双方达成一致意
华为周田出具收据一份。涉案某小区50号楼1单元301室房屋项下的土地为集体土地，周田户口所在地为古邳镇某村，与王华不是同村。
后周田知悉，涉案房屋为小产权房，王华不能为周田办理产权过户手续。因此周田诉至法院，请求依法确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求王华返还购房款15万元及利息。
法院经审理认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“小产权房”系实践中约定俗成的叫法，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。根据《土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；使用农民集体所有的土地的情形仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅经依法批准使用的，以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用的。根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。王华销售小产权房的行为违反了上述强制性规定，合同应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，周田请求确认合同无效并判令王华返还购房款15万元及利息的诉讼请求，依法予以支持。
睢宁法院 蔡雨辛
法官提醒 购房前要了解房屋性质、权利负担等
近年来，随着旧村改造、小城镇建设步代的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。小产权房建筑在农村集体土地之上，依据现行法律规定，小产权房屋是不允许上市交易的。
法官提醒购房者不管是购买的预售房还是存量房，都应当全面了解房屋性质、权利人、权利负担、使用人等情况，以免出现合同无效或者无法履行的情况。（文中当事人为化名）
