近日，多名东莞购房者向DV现场记者反映，当地多个楼盘存在捂盘延售和倒卖涨价的情况。不少“开发商”通过“双合同”“喝茶费”收取实际溢价费用，而有些炒房客则通过“转让购房资格”赚取溢价，一套房溢价甚至高达多上百万！来看看怎么回事。

东莞：楼市房源倒卖乱象 有房源一次性收过百万溢价费

2020年12月底，陈先生看上了东莞市茶山镇保利茶溪公馆一套约100平方的房子。在东莞市住建局的网站上，这套房子的备案价为“1

2020年开始房价飙升接近百分之四十，怀疑这是不是开发商拿来牟利。

通过房产APP查询，记者留意到保利茶溪公馆2019年7月单价为15000元一方，而到了21年4年每平方涨至22000元。涨幅达46%。同样，保利茶溪公馆所在地茶山镇，2020年4月新房挂牌价为每平方1.73万，到了今年3月，挂牌价已经涨至2.5万。为了验证报料人的说法，记者用购房者的身份与中介接触。

“这部分房源是开发商股东自己留的，说白了就是放着，他不可能亏本卖”。中介介绍，保利茶溪公馆剩余可售的商品房，基本集中在二栋。中介给记者算了一笔账，2栋901是一套120平米的房子，网签价约191万元，实际总价为306万元，溢价约115万元，要一次性打到和成公司的私人账户。

在东莞市不动产登记中心上记者查询到，仅保利茶溪公馆二栋住宅楼，就有剩余50套新房在售。值得注意的是，东莞市不动产登记中心显示，该楼盘开盘时间为2018年2月，至今已经三年。

而除了普通住宅外，保利茶溪公馆也有两套别墅在售，别墅约303平方米，均价超过31000元，总价950多万元，比2017年备案的公示价562万元高了近400万元。这笔费用同样需要私下转款。

天眼查信息显示，东莞市和成房地产开发有限公司于2015年注册，股东分别为广东保利城市发展有限公司（占股68%）和东莞市汇峰房地产开发有限公司（占股32%）。

按规定，开发商申请预售的每套房子都要进行价格备案，调价幅度超过备案就需要重新备案，不然就可能违规或者不能签约。但“上有政策，下有对策”，某些开发商“设立”了许多明目多收房款，例如什么“茶水费”“装修合同”等，那么所谓的“备案价”存在的意义又是什么呢？在东莞，这种现象并不是个案。

开盘售罄 多个楼盘加钱就有“内转房”

记者调查发现，在一些新发售的楼盘，炒房客以“内转房”的形式抬高房价。例如虎门镇的丰泰·湾区风华世家楼盘，记者询问是否有新房，销售表示已售完，但在附近的房产中介里，“内转房”销售依然火热。

一名Q房网的中介称，目前还有1层和18层两套房子，只要交约20万元的“喝茶费”，就可让上个业主转让“认购资格”。

2019年1月，风华世家的3栋平均备案价约为20660元；2020年11月，1栋和6栋的平均备案价涨到了约29695元，不到两年每平方米增长约9000元。一名“21世纪不动产”的中介人员则介绍道：“今年新房的价格比二手的价格低太多了，所以开发商一系列的操作实际上也可以理解为市场原因导致。”中介说，不止风华世家，虎门多个新开楼盘都需额外的内转金才能拿到房源，“不然你拿不到房。”

记者走访发现，不少楼盘宣称去年底已销售清盘，但直到现在仍有大批房源未完成网签。在寮步镇裕大幸福居楼盘，一名销售表示已经售罄的2栋、3栋和5栋，还有未网签的房。

在道滘镇时代香海彼岸楼盘，1期、2期已经售罄，但3期“内转房”仍在中介市场上流通。时代香海彼岸楼盘附近的房莞家中介称，购房者需直接打月60万给业主，这六十万是溢价部分。“交完溢价，和前业主签一个三方合同，然后去开发商那边再按原价的30%交首付，合同价成交价都会写进去”。

中堂镇时代芳华楼盘的一名销售表示，一二期的房源已剩下不多，3期之后会开盘，如果有意申购，要先交一部分认筹金。以一套88平方米、售价190万元的房子举例，正常的首付大概不到60万元，但实际首付要到71万元，多出来超过十万元。

该销售承认，开发商会以双合同的形式来收取溢价部分。一些楼盘会以“装修合同”的形式收取溢价，一些楼盘则以“喝茶费”的形式收取。而销售们表示，造成东莞房价飞涨的重要原因还是供需关系，仅靠严格限制备案价并不能起到稳定房价的效果，收取溢价的各类手段层出不穷。

所以说买房水深，不就是这种情况吗？约定时间“开盘”，来到现场，喜欢的买不到，想买就要加价，这算什么啊？所谓“备案价”又有什么作用呢？消费者无非要求房价公开透明而已。针对上述的现象，DV现场的记者也向东莞市住建局反映。

东莞市住建局：违规现象多发 但监管存在困难

4月16日，记者以群众信访的名义咨询了东莞市住建局的工作人员，对于各种类型抬价倒卖房源行为，工作人员表明这种现象近期确实较为多发，且均属违规。“现金没有凭证，不出具任何证据给你，如果没有什么特殊的录像你就完全没有办法佐证你给过钱，你们举证也举证不了”。

住建局工作人员分析，供不应求，抢房严重是“内转房”频现的重要原因；另一方面，目前对抬价倒卖的现象没有什么有效处置的手段。“内转金”“喝茶费”等大多转入了私人口袋，一些现金转款甚至没有任何证明记录，调查取证困难，更难证明是开发商行为，

2020年7月，东莞市住建局发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，要求加大力度打击开发商捂盘惜售的行为，严格规范商品住房认购行为，认购后不得擅自更改购房者姓名，无真实有效认购书及订金证明材料的，开发企业不得以被认购为由不对外销售。而在实际调查中，对于“捂盘不售”的行为判断，非常困难。

4月12日，东莞住建局公布了今年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况：一手房成交价格同比与去年同期基本持平，环比下降了15.87%，这也是去年9月起以来东莞房价的最低点。但实际上，“茶水费”、“溢价费”、“双合同”等诸多房产乱象依旧存在于东莞房市之中。

在东莞住建局调查的过程中，负责接待另一名住建局工作人员的吐槽十分耐人寻味：不久前，他曾去买房，但因为“转让费”一事，他打消了在东莞买房的想法。“开发商这边说要抽签，没有抽到，后来中介给我打电话说要15万”。

DV短评：

是要管管啦，开发商想高价买房，购房者想低价买房，这本身就是一个矛盾。而作为中间的政府如果不能进行有效的监管，那么房价只能迅速地飙升。

政府出台备案价，是为了限制房价，而调查过程中，我们看到“备案价”却十分“鸡肋”。如果继续容忍所谓“茶水费”“转让费”的存在，那备案价的存在又有什么存在的意义呢？