#金秋心动购房季#
终于，万众期待的存量房贷利率下调确定了，9月25日正式开始实行，真是让房奴兴奋啊！然而，本次存量房贷利率下调并非适合所有的房奴，也并非适合所有的住房贷款，你知道吗？那么问题来了，哪些住房贷款无法享受本次存量房贷利率下调呢？在此，小编要说的是，悲剧！手握以下这5种房子的将无法享受本次存量房贷利率下调，快看看有你吗？
商住房
1.商住房
本次存量房贷利率下调针对的是普通商品房，像商住两用房可
证书，并且可以在物业公司登记备案，以此作为过户的依据。
李某对此表示同意，并与张某签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价为40万元，李某先支付10万元定金，剩余30万元在交付时一次性支付。
合同还约定，如果卖方违约，应退还定金并赔偿买方损失；如果买方违约，定金不退还。
李某按照合同约定支付了10万元定金后，张某便开始拖延交付时间，以各种理由推脱。李某多次催促无果后，发现张某已经将该房屋租给了其他人，并且不再接听李某的电话。
李某感到受骗，并向当地法院起诉张某，要求解除合同，并返还定金及利息，并赔偿其损失。
◀══【❉法院判决❉】══▶
经审理查明，张某所出售的房屋确系其单位分配的职工公寓，该单位未取得国有土地使用权证和房屋所有权证。
张某在与李某签订合同时，并未向李某说明该房屋的性质和风险，而是故意隐瞒了相关情况。
张某收到李某支付的定金后，并未按照合同约定交付房屋，并且将该房屋租给了其他人。张某的行为构成了严重违约。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
根据《中华人民共和国物权法》第四十条规定：“建设在集体所有的土地上的房屋，以及国家在农村和城市郊区以集体所有的土地为主要条件，依法批准建设的用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性用地的房屋，其所有权归建设单位或者个人所有。
建设单位或者个人应当依法取得土地使用权证书和房屋所有权证书。未依法取得土地使用权证书和房屋所有权证书的，不得转让、出租、抵押或者以其他方式处分。”
根据《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：“当事人一方违约时，对方可以解除合同；但是，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
综上，法院认为，张某所出售的房屋属于小产权房，不具备合法的物权基础，不能作为合同标的物。
张某在与李某签订合同时，未向李某说明该房屋的性质和风险，而是故意隐瞒了相关情况，构成了欺诈行为。
张某收到李某支付的定金后，并未按照合同约定交付房屋，并且将该房屋租给了其他人，构成了严重违约。李某有权解除合同，并要求张某返还定金及利息，并赔偿其损失。据此判决如下：
- 解除张某与李某签订的《房屋买卖合同》；
- 判令张某于本判决生效之日起十日内返还李某定金10万元及利息（自2019年1月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；
- 判令张某于本判决生效之日起十日内赔偿李某损失5万元；
- 驳回李某的其他诉讼请求；
- 本案诉讼费由张某承担。
◀══【❉焦点争议❉】══▶
本案的焦点争议主要有以下几个方面：
- 小产权房是否可以作为合同标的物？
- 张某是否对李某构成了欺诈行为？
- 李某是否可以解除合同并要求返还定金及利息，并赔偿损失？
◀══【❉律师观点❉】══▶
小产权房不能作为合同标的物。
根据《中华人民共和国物权法》第四十条规定，“未依法取得土地使用权证书和房屋所有权证书的，不得转让、出租、抵押或者以其他方式处分。”
小产权房是指建设在集体土地上的房屋，因为没有取得国有土地使用权证和房屋所有权证，所以不受法律保护，不能正常登记过户。
小产权房不具备合法的物权基础，不能作为合同标的物。如果买卖双方签订了小产权房的买卖合同，该合同无效。
张某对李某构成了欺诈行为。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“当事人一方在订立合同时，隐瞒与履行合同有关的重要事实或者提供虚假情况，使对方误解情况而订立合同的，受欺诈方可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”
张某在与李某签订合同时，并未向李某说明该房屋的性质和风险，而是故意隐瞒了相关情况，使李某误以为该房屋是可以正常交易的商品房。
张某的行为影响了李某的真实意思表示，构成了欺诈行为。李某作为受欺诈方，可以请求变更或者解除合同。
李某可以解除合同并要求返还定金及利息，并赔偿损失。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“因一方违约致使合同目的不能实现的，对方可以解除合同。”
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“因当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使对方受到损失的，应当赔偿损失。”
张某收到李某支付的定金后，并未按照合同约定交付房屋，并且将该房屋租给了其他人。张某的行为构成了严重违约，致使合同目的不能实现。
李某作为对方，可以解除合同，并要求张某返还定金及利息，并赔偿其损失。
◀══【❉结语❉】══▶
小产权房买卖是一种高风险的交易行为，购房者应该慎重考虑。如果遇到卖方违约的情况，购房者应该及时维护自己的合法权益，通过法律途径寻求救济。
同时，也建议政府部门加强对小产权房的监管和管理，规范小产权房的市场秩序，保护消费者的利益。
