走进舟山，给你的第一印象一定是这座一眼望不到头的金塘跨海大桥。
早在第一次鸦片战争期间，英国人就看上了舟山，他们心目中的“东方明珠”，即不是上海，也不是香港，而是拥有深水良港，岛屿众多，适合海上贸易的舟山。因为清政府坚持不肯割让，英国人才最终选择去了香港。
这不是一个创业的城市，但却是一个养老的城市。
舟山之所以被称为浙江最适合养老的城市，是因为这里独一无二的环境和全国最好的空气质量。这里的环境优美，气候
一，素有“东海鱼仓”和“海鲜之都”之称。舟山亦有着集海岛风光、海洋文化和佛教文化于一体的海洋旅游资源，是一座海洋文化名城。
1、陆地是关键：土地资源有限，本岛房地产最受关注
舟山全市共有大小岛屿1390个，占全国的五分之一。这也造成了舟山陆域面积少，海域面积大。其中舟山岛最大，面积为502平方公里，为中国第四大岛。
舟山市陆域面积的狭小，加之陆域面积中还有大部分是无法供人居住的岛屿，这决定了舟山房地产方面土地资源的稀缺，而舟山的房地产发展也因此受制约，受资源向大岛屿集中影响，表现为本岛上房屋受关注度更高，但房源有限，推高了本岛房价，而对于其它岛屿房价则有明显落差。
2、交通是重点：交通联动岛陆，带动经济发展
舟山东面大海，西面杭州湾，北对长江入海口接上海，南隔海与宁波相临。受地理位置影响，交通成为舟山与大陆沟通、带动经济增长与发展的重要因素。舟山共建成跨海大桥20余座，这些大桥横跨于各岛之间，成为海岛经济的生命线。目前舟山与大陆之间已有两座跨海大桥分别联通宁波和上海，未来大陆连岛工程仍有三座跨海大桥在规划建设中。这在带动舟山经济发展的同时，也将为舟山房地产发展注入新的活力。
3、经济是要务：第三产业发展带动房地产需求
2011年6月30日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，成为我国第四个国家级新区，也是我国第一个以海洋经济为主题的国家战略层面新区。2012年国务院批准设立舟山港综合保税区，推动舟山港口发展由单一货物运输向综合物流贸易转变，实现宁波舟山港与上海国际航运中心的对接与错位发展，籍此，舟山综合物流运输发展上了新台阶，并带动相关加工业和第三产业蓬勃发展。第三产业的发展，将吸引更多三产从业人员，成为房地产长期发展的基石。
4、人口是依托：渔农民进城购房成为一大需求主力
2015年年末舟山市常住人口为115.2万人，其中城镇人口77.1万人，城镇化率为66.9%，居全省第4位。城镇常住居民人均可支配收入44845元。城镇居民人均现住房建筑面积已达到34.23平方米。渔农村常住居民人均可支配收入25903元，同比增长8.9%。
近年来，政府出台促进渔农民增收的综合性政策措施收效明显，渔农村居民收入提高较快，城乡居民收入比不断缩小，收入比差距处于全省各市并列第二位。为了追求更好的生活条件和子女教育、医疗资源，开始“不差钱”的渔农民，特别是从事远洋渔业的海员们开始进城购房，逐渐成为房地产需求主力之一。
二、楼市现状：房子越来越好卖了，但好房子也少了
1、销售：成交活跃，买房人多了
在多重政策刺激下，舟山刚性需求和改善性需求积极释放，2015年下半年成交量放大，7月达到近两年高点。全年住宅成交95.94万平方米，同比增长46.61%。
图：2015-2016年1月舟山市商品住宅成交面积走势
2015年楼市成交量明显上升，但并未带动成交价格上涨，总体保持在10000-11000元/平方米之间，呈现“量增价稳”的态势。2015年住宅均价10815元/平方米，同比小幅下降6.56%。这主要是部分房企在库存压力下，继续实行以价换量。但从近月成交来看，随着成交转好，房企让利幅度开始缩减，房价同比也逐渐收窄，未来楼市价格将平稳小幅上涨。
2、产品：位置好、户型好、价格合适，三项达标才是心头好
“房子嘛，位置好，户型好，价格也合适，阿拉就可以落手了。”这是舟山人自己的住宅选择观，先看区位，再看小区户型，最后考虑价格。
舟山楼市先天就受土地制约，也导致舟山人独特的购房观念，将区位、户型摆在了价格前。舟山陆域面积小，优势资源在本岛集中，因而本岛楼盘最受欢迎，推得多，卖得也多。其它岛上的人也将在舟山本岛购房成为进城获得最受资源的主要选择。2015年，普陀区和临城新区住宅成交占比最大，两者共占了70%以上。但这主要是由于2015年上市的项目主要集中在两区。特别是在本岛中央的临城新区，原就有别墅和高档公寓主要区域的定位，受新的市政中心和舟山保税港区影响，其购房主体除公务员、事业单位人员和高收入人群外，越来越多的刚需一族包括婚房族、就读族、就业族、改善族等选择在临城置业，也将临城房价推高到了12300元/平方米，成为舟山市房价最高的区域。而普陀区则是东港片区区位优势最好，欧尚广场、区政府行政中心加持，东向购房成为普陀人买房最先考虑的地点。
中等户型住宅销售占半壁。在舟山人置业观念中，婚房、就业一般以三居为主，更青睐90平方米左右的中等户型，个人居住也更倾向于小两居，定位刚需、初次改善型需求的楼盘明显占优势，价格合理、户型面积在90平米上下的房屋最受欢迎。2015年舟山成交住宅中90-140平方米的住宅占据了半壁江山。
套均百万元左右是舟山房价主流，但高价位的房子只要户型区位好，也不愁买家。首置和首改为主的需求导致舟山住宅成交主要集中在套均百万元左右。2015年套均60-100万和100-150万的房子占市场主导。但150万以上的高价位楼盘也不乏问津，只要区位优秀，户型不错，价格就不是问题。以舟山顶豪绿城桂花城为例，当年一经推出买盘者众。
2015年卖得最火的楼盘中交•南山美庐就是典型。先看户型，该项目主打高层和洋房，高层占了88-120平米，洋房占了120-140平米，均是受欢迎的户型。再看小区区位，位于临城新区，周边医有舟山医院，学有舟山中学，购有乐购、银泰百货，近十条公交站点汇集。最后看价格，套均150-200万卖得最火，120-150万也较集中，加上中交集团品牌加持，自然受欢迎，新年伊始便加推。
3、库存：楼市信心恢复，但优质房源不断减少
刚需和改善性需求不断释放，加之企业适时优化推盘和策略定价，市场去库存的速度正在加快，去化周期明显缩短。2015年末住宅库存量减少到174万平方米，库存消化时间由年初的23个月减少至18个月。而库存的减少，除减轻房企资金链压力外，也给原本较悲观的市场预期带来转变，加之杭州、宁波等周边地市楼盘价格开始上涨，购房信心有所恢复。“房子好卖了，看房买房人多了”是2015年特别是下半年各售楼处的普遍共识，同时也延续到了2016年，给春节后的楼市注入信心。
但由于土地稀缺，“好房子”也越来越少。2015年新开盘的31个楼盘中，在本岛新开楼盘已不足2/3，其中部分还位于舟山心目中的“乡下头”，区位不算太好。综合权衡下，舟山人把“好房子”这一定义中的区位因素再做扩展，随着岛间跨海大桥、海底隧道的连通和交通的更加便利，靠近舟山本岛的长峙岛、鲁家峙岛等也被囊括在内。受此影响，未来随着楼盘的不断消化，本岛优质项目稀缺性将进一步提升，价格也将继续居高。而周边岛屿楼盘开始兴起，成为其它岛屿人群进本岛购房的驻足点。
三、未来发展：2016春风已暖，春意将盎
2016年舟山正迎来房地产政策最宽松时期，中央提出的去库存战略将逐步推进，而舟山的公积金政策已再度发力，公积金贷款最低额度提高、最高额度继续上浮，贷款偿还年限延长至借款人法定退休年龄后5年等政策将在今年上半年落实，以促进需求释放。
2016年还将是舟山供应收紧期。在近两年在去库存和资金供给压力下，房企开发节奏放慢。拿地和推盘都比较谨慎，土地市场尤为冷清。2015年新推楼盘或者加推的房源基本上是2013年以前拍下的土地，预计2016年住宅供应量将呈下降趋势。
同时周边城市市场回暖也为舟山楼市加温。政策春风已暖，楼市信心春意将盎，2016年舟山房地产市场还是看好，未来春季房交会或将再现高潮。
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