什么是小产权房呢？小产权房可不是像大家想当然认为的40、50年产权的商住房、商办房、公寓等，其实这些房子也是商品房。但小产权房不是商品房。

小产权房并不是法律上的概念，它只是人们的一种约定俗称的称谓。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。

因为小产权房没有国家颁发的土地使用权证，所以是不能上

谓产权证也不具备法律效力。

包括如今深圳在内的城市仍然存在小产权房的原因其实还是城市化发展过快导致的农村集体土地没有能够得到及时解决而产生是遗留问题。包括今天在内的很多城市出现的所谓“安置房”，从理论上来说也是小产权房的延伸。不过好的方向是，不少城市已经出台规定安置房在交付满五年且补缴土地出让金等费用后，可以补发房产证参与市场交易。

小产权房为何不能进行住房贷款？因为没有完全的所有权

小产权房是不能进行银行贷款的，为什么？我们回顾下银行住房贷款的流程，开发商与你签订购房合同在房管部门备案后，购房者拿着购房合同和首付款凭证向银行提出贷款申请。银行以你所购买的房屋（期房和现房都是）作为抵押，然后根据市场利率发放贷款。什么意思？说到底，银行贷款本质上是一种抵押贷款。购房者以自己的房屋作为抵押来获取贷款。那么就引出另外一个问题，什么样的房屋才可以被抵押？很简单就是拥有完全所有权的。

房屋的完全所有权不仅仅包括房屋的所有权也包括土地的所有权，这点在你取得房产证的时候上面已经标识得很清楚。那么小产权房不能进行贷款的原因就出现了，就是没有所有权。直接点就是你没有完全的土地所有权。

小产权房的土地所有权归集体所有，并不归个人！房屋归你，但是土地不归

农村集体经济与公有制经济是我国社会主义发展过程中面临的一个新问题，城镇化的发展毫无疑问打破了过去的平衡。对于小产权房的交易问题，至今官方是明确表示禁止的。不过因为价格低的原因很多朋友还是愿意铤而走险的，这里还是劝大家慎重。

其实不少城市已经逐步放开了小产权房的确权工作，小产权房确权后进行交易就合法了。怎么确权？但也仅仅是针对城中村改造项目，大家需要注意。小产权房确权的几个前提是：

1. 合法的开发主体，必须具备房地产开发资格才行，没有法人资格的小工程队肯定不行。
2. 必须取得国有土地使用证书、城市规划许可证、建筑工程施工许可证这个是进行项目开发的必然条件之一（基本与商品房一致）。
3. 有以上条件后才能到房管部门进行确权，然后就是缴费等待出证了。