在房价飞速蹿升的现代，很多工薪阶层的家庭望着房价却只能望而却步，于是就出现了小产权房。小产权房相对于商品房来说在价位上确实便宜不少，但是购买小产权房却存在着一定风险，下面就和大家一起来了解一下买小产权房有什么风险及相关问题。
什么叫小产权房
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小
小产权房有风险
很多人因为价格便宜而购买小产权房，但你知道吗，购买小产权房有很多风险！
01没办法办理房产证
（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；
（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；
（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。
02难以规避“一房多卖”风险
因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
03 脱离监管质量难以保证
大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生.
04购房时无法进行银行贷款
不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
05套现困难，难以转让
小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。
06小产权房难分割
因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。
07有可能被无偿征用或者征收
小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。
08 随时面临业主“违约风险”
在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。
3已经买了小产权房，合同有效吗？
根据现行法律，2种情况有效，3种情况无效：
有效情况如下：
一、本集体组织成员之间买卖小产权房；
二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。
无效情况如下：
一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；
二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；
三、小产权房未办理抵押登记。
4买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房
买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。
有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。
大状菌：买房需谨慎！大状菌提醒大家，一定要通过合法途径购买房产，别为了一时便利或省钱，就购买小产权房
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