【案情简介】

2005年8月，王某单位分房，但其无钱购买，就将位于乌鲁木齐市天山区天山路的单位集资建房转让与朋友张某。双方签订《房屋转让协议书》后,张某将购房全款交付完毕。房屋建成后，张某于2006年1月入住至2015年。期间，张某和王某一起去单位将房产证领回，由张某保管。后张某多次催告王某办理房屋产权证书，王某以种种借口不予办理。

2015年10月9日，王某以遗失补

。白某与单位正式签订了房屋买卖合同，并向白某颁发了房屋所有权证。
后来单位经审计核算发现原集资款有剩余，就决定根据住房面积及楼层退还这部分集资款。经计算，白某的这套房屋将退还0.98万元。白某要求单位向自己退款，而李某也向单位提出这笔集资退款应属自己所有，因单位认为在此笔款项的归属上有所争议就将此事搁置了起来。

后来白某向法院起诉，要求单位履行退款手续。

分歧意见：法院在审理期间，就本案是集资资格转让纠纷，还是房屋买卖纠纷发生了分歧，有两种不同的观点。

第一种观点认为，白某与李某之间是房屋买卖关系，集资建房的资格仍属李某，因该房屋的退款是基于原建房集资资格的，所以该款应退给李某。

第二种观点认为，白某与李某之间是集资资格转让关系，白某已经取得了集资建房资格，所以该款应退给白某。

律师评析：笔者赞同第二种观点，理由如下：

我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。” 根据法律规定不难判断，房屋买卖关系的转户（过户）只能由房地产管理部门依法办理，任何单位都没有权力办理“房屋买卖转户手续”。李某与白某虽然曾经到单位办理了房屋转移手续，但并不能认定为双方买卖房屋关系。从事实来看，李某从单位取得涉及退款的这套集资房，只是一种暂时性的占有行为。因为李某还没有与单位签订房屋买卖合同，没有就房屋的最后价款进行结算，更没有取得房屋的所有权证。所以，李某没有权利处分该房屋，李某与白某之间的集资房转让行为不能认定为房屋买卖关系，而只能是一种购房资格的转让。

从案件基本事实可以看出，该单位建房是单纯的集资建房，集资者凭个人身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是购房户因为个人身份而享受的福利款，而是房屋成本在重新计算后多收了的房屋价款。李某既然通过协议将集资购房（资格）转让给了白某，也得到了单位的认可，房屋也相应地移交给了白某，单位将李某的原始交款收据作废，在单位财务账上重新更换成了白某的收据，单位与白某签订了正式的购房合同，并依法办理了以白某为房主的房屋所有权证。

最重要的是，李某与白某在住房转让协议中约定：“集资房今后发生的一切费用由白某承担。”应当说这是双方当事人真实意思的表现，且并不违反任何法律、法规。在这一法律关系中，所谓“一切费用”，从字面上来讲以及人们正常的思维逻辑来说，当然是包括所有的费用，即“集资房今后发生的所有可预见和不可预见的费用都由白某承担”。根据“权利与义务一致性原则”，既然白某承担了该集资房屋今后的义务，也理应享有该集资房的一切权利。

山东求是和信律师事务所 马鸽律师