2024-07-29 01:28 • 信息 • 发布者： 足智多谋风铃V3J

9月12日，郑州市住房保障和房地产管理局等四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，《通知》称，全面取消郑州市住房限购、限售政策，自9月12日文件发布之日起执行。

根据《通知》内容，郑州将取消限制性购售政策。

取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。

另外，要降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。对于贷款购买商品住房(含存量住房)的居



















去理解哪里会有地铁，哪里没有地铁，哪里才是ZF眼中要大力发展的区域或优先发展的区域，哪里是被忽视或放弃的区域。

毕竟连地铁都不去的区域何谈价值？

很显然，能出四环的地铁寥寥无几。

所以，四环内是在郑州买房选区域的第一个黄金法则！


02

接下来，四环内不同的区域该怎么选择？

看第二张图。


这是目前郑州四环内的一个买房区域选择。

由于东四环外的白沙象湖片区可选新盘不多，暂不做考虑。

当然，这只是针对没有区域偏好、对郑州一张白纸的人而言。

东区作为第一买房选择，是不用怀疑的。

前提是如果你有钱的话，东区无刚需，也无低价，这是现实。

然后是金水区、经开老城和高新老城，也是我们一直推荐的。

金水区拥有最好的教育、医疗、商业等配套，高新老城配套也不错，经开老城紧贴东区，也很有价值。

接着是三环内的中原区、二七区、管城区，以及三环外的管南、惠济、杨金，进入了第三梯队。

杨金因为有机场、编组站、小开发商太多、生活配套匮乏、住宅供应量大等原因进入了第三梯队。

但本身就大区位而言应该是属于第二梯队的。

最后是三环外的西南片区和西北片区，由于太多不确定性、荒芜待开发等因素，进入第四梯队。

同时，还要注意两个区域，管城南四环外和高新西四环外。

由于后期供应量巨大，管城南四环外超过11000的高层毛坯房要谨慎，高新西四环外超过11000的高层毛坯房要谨慎！


03

以上不同等级梯队中，各区域都有不少即将入市的新盘。

那除了目前在售的楼盘，接下来要入市的新盘里，有哪些值得关注？哪些可以直接放弃？

一起来看第三张图。

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红色方块是新房、蓝色方块是二手房，这张图几乎涵盖了郑州主城在售和待售的所有新房以及部分二手房。

我们重点说说接下来要入市的新房。

管城区的蓝城坤悦云庐，虽然规划纯洋房，但综合开发商和产品，不太建议关注。

经开区的万祥紫庐，位置就在金茂越秀未来府的旁边，鹤壁的开放商第一次入郑，溢价拿地，至于呈现如何？可以等等看。

惠济区的招商春江观澜、天伦北城。

招商春江观澜与贾鲁河一路之隔，位置确实不错，预计年底入市，从产品规划看，是个改善盘，1.99的容积率，户型面积段为128-143㎡，刚改和改善可以关注。

天伦北城在北四环以北，位置只能算一般，界面和配套成熟度也比较低。

金水主城区今年倒是挺热闹，同时期有四个：豫发豫园、城发玥园、金水上郡、郑轨经纬归臻。

其中，城发玥园、郑轨经纬归臻、金水上郡，都是十几亩地的迷你楼盘，只有两栋楼，小区的居住氛围不会太好，但核心优势在于地段优质，配套成熟。

豫发豫园一大优势是学区，东侧紧挨着文化路一小文渠校区，周边小区初中划片四十七中，豫发豫园大概率也在划片范围内。

接下来的金水北越来越有看头了，这里又迎来了一员大将：华润国泰上苑，这也是华润第一次进入金水北市场，期待产品。

郑东新区的松苑、北泷府都在北龙湖南岸，华曦府在北龙湖北岸。

松苑目前有了同晟加入，安全性更高了一度，毕竟有国企背书。临湖临河临公园的位置，且产品非常有个性，外观是灵芝的造型，层高3.6米，220㎡起步，最大520㎡的设计，注定这是个小众豪宅。

另一个项目北泷府从地图上看着位置还不错，但实际上比众意路和如意西路那差点意思。西运河西侧的绿化、休闲设施，似乎也不像东岸投入那么高。

北岸的华曦府是小高层，价格大概率会参考北岸同样是小高层的中海和华润，开发商对外宣传是电建和金桥合作开发。

郑东新区的鼎天项目和银河湾花园一个比一个沉得住气，首先鼎天项目和华润SIC润府同时期摘地，人家润府已经卖得火热，它还没有任何消息；银河湾花园更是，都快封顶了，还没有看到什么宣传资料。

杨金片区的金湖麗悦上苑和红树林杨槐项目，目前杨金片区同时在售的新盘比较多，供应量巨大，竞争会越来越激烈，不出意外会有一番价格厮杀，不着急可以等一等，价格说不定有惊喜。


04

从现在开始，我们不能再用简单的“涨”或“跌”去形容一个城市的房价了。

因为我们早就进入到了大分化时代。

不止郑州，全国大部分城市都是如此。

比如现在的成都，主力发展方向是南，高房价、高热度的区域也都集中在南边。

再比如武汉，大力发展东部的光谷，热度最高的自然也是光谷。

还有重庆，大力发展江北，并继续向北，房价高点除了渝中，就是江北。

以及济南，跟郑州类似，发展重点也偏东。房价高点除了中心位置的济南老城和城南，就是东边的奥体CBD。

距离主力发展方向越近，房价越高，距离越远，房价越低！

同时，价差越拉越大！

在这样的趋势变化之下，郑州买房要注意什么呢？

首先，想增值就围绕主力发展方向去选择，大概率不会错。

其次，重视房子的品质。不要买老破房，要买功能性强的产品。

接着，明确需求不失焦。到底要学校第一，还是改善自住第一，或是投资需求第一。

这里面对应了很多细枝末节，一定要明确清楚并排好优先级。

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