海珠创新湾，会崛起？还是烂尾？
昨晚直播围绕“海珠创新湾，会崛起？还是烂尾？”这个主题，有几点重要结论：
1、海珠创新湾的规划一路演变过来，真正的核心区域是围绕沥滘、石溪、南洲、燕岗四个地铁站，以及工业大道、南州路来展开
2、这个片区真正的引擎是旧改，旧改提供土地供应，以及其他的辅助配套，比如商业配套，商务写字楼的配套等
3、从大的方面来讲，海珠创新湾不是产业驱动下的区域板块，是旧改驱动，再附加一些中低端的
具体到了选房又该怎么选择？
如何解答，此处先卖个关子，本文先来抛砖引玉，以供探讨。
PART.1
深莞严控
南沙成为大湾区重要外溢口
在南沙这块新地王诞生前，南沙的火便已藏不住了，大量深圳客向南沙涌去。
先来几张图片感受下，人山人海的场面，是不是有种挤春运的既视感。
来源：置业珠三角
不用怀疑，“跑步入场”已经真实发生在了南沙。据了解，这是南沙万顷沙一个项目近期的开盘现场，现场有近5500组买家，保守估计近5000人到场摇号选房，这个流量实在有点惊人。
7月15日，深圳新政出台，随后在25日，东莞发布限购政策，突然间，许多人一下丧失上车深莞的双房票。与此同时，在深中通道、深珠通道加持下，莞深到南沙的交通便捷度迅速提升，从而加速莞深购房者涌向南沙。
很明显，现在失去深莞房票的购房者已经成了南沙新房住宅的主力军。从成交数据来看，深圳新政出台后，南沙新房住宅客源中，深圳客的占比从之前17%提升至50%左右，主要成交来源由广州客为主变成了深圳客为主。
前几天小编实地南沙踩盘，现场销售经理反馈，项目7月成交深圳客比例甚至达到60%。不得不感叹，深圳客在瞄准机遇这方面，是真的很厉害。
毫无疑问，大量涌入的深圳客带动了南沙的新房网签量。根据乐有家研究中心监控数据显示，深圳新政出台后，广州南沙一手住宅网签量3连涨，而在东莞发布限购后的一周突破400套，冲至全市第二。
同时，数据显示，这4周南沙新房带看量也显著提升，单周带看量比平均水平上涨了7成多。从下图可以看到，在深圳715新政出台后的第一个周末，新房带看量直接飙升。东莞725限购政策发布后，带看量上升到了近期一个巅峰位置，随后一周的热度也依然不减。
不得不承认，南沙是真的火了！
除了外溢的购买力增多，这里面有个特别重要的因素，南沙从去年底便开始加大人才引进力度，针对本科以上，首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制，一来二去，南沙成了众多外溢资金的首要选择。
来源：广州市南沙区人民政府官网
那么问题来了，南沙这么多板块，每个板块都可以买房吗？答案肯定不是，既然如此，如何找准符合自己需求的板块？又如何看待不同板块的价值？
PART.2
以深圳人买房逻辑——找寻硬资产
看待南沙两大重点板块：蕉门金洲、灵山岛尖
深圳人买房一直有着自己的逻辑，重点关注硬资产。何为硬资产？城市、板块和项目。我们已经完成了第一步——选对城市南沙，接下来便是选对板块。
毋庸置疑，深圳的发展方向是一路向西，因此这两年也带火了不少区域，尤其是宝中和前海。如果把宝中和前海放在南沙，它们便是蕉门金洲和灵山岛尖两大板块。
我们来仔细了解一下这两大板块的价值。
1、蕉门金洲板块
蕉门金洲板块是南沙传统区中心，整个区域运作的“大脑”，区政府便是位于该版块。
在蕉门金洲板块，汇聚了南沙大部分的城市配套，有着目前南沙唯一一家大型商场万达广场，是目前南沙商业配套相对成熟和集中的区域。
万达广场
要知道，商业不仅满足周边需求，更重要的是，商业所在地是一个区域人群的高密度消费集中地，还会产生一系列的连锁效应，带动经济的增长。可想而知，蕉门金洲板块区汇聚了当前南沙相当一部分人流。
值得一说的是，板块内拥有多条交通线路，除了现有的地铁4号线和蕉门公交总站，未来还将布局15号线、22号线、广中珠澳城际等多条线路。
凭借这些交通轨道，不管是去城区，还是深圳东莞和港澳，便捷性都大大提高。
毋庸置疑，蕉门金洲板块是当前南沙配套相对齐全的板块，地处地铁沿线，加上大盘、优质开发商项目多年布局，因此板块内配套成熟，居住氛围浓，目前为南沙优质住宅板块。
蕉门金洲城市建面（来源：网络）
2、灵山岛尖
灵山岛尖是明珠湾的首发区域，南沙大部分产业都集聚于此，是南沙总部基地最多的地块，所以这里不单纯只是作为一个住宅区存在。
根据规划，灵山岛尖被定位为现代金融服务集聚区、总部商务区等高端商务功能区，致力于打造“湾区金融CBD”。同时，为了更好引入金融等企业的入驻，自2014年起，大手笔投入82亿来建设灵山岛尖基础设施。
事实是，近几年不断有金融企业入驻。截至2020年3月底，落户南沙的金融和类金融企业累计达6528家，比15年自贸区挂牌前增长了52倍。
其中，不仅有世界500强巨头超百家，更有众多特色金融总部汇聚于此，比如中金岭南国际贸易中心、国际风险投资中心、粤港澳大湾区国际商业银行，而越秀对标珠江新城IFC（西塔）打造的越秀国际金融中心也坐落于岛尖。
灵山岛尖上热火朝天的塔吊
值得一说的是，灵山岛尖除了基建先行和金融总部的打造，还是海绵城市等岛居生活示范区。
从去年开始，便对灵山岛尖进行了外江生态提升工程建设，以打造具有灵山岛尖本地特色的外江沿岸生态化景观。
整体来说，灵山岛尖是整个南沙投资潜力相对较大的板块。
早前，中国城市经济专家委员会副主任宋丁、深圳壹地产&湾区壹地产总编辑陶文杰便在公开场合表示，未来3-5年，这里的房价将要冲到5字头。
不同的板块，有各自突出的优势和价值点。整体来说，蕉门金洲和灵山岛尖两大板块是南沙的网红板块，但如何选择，除了看清板块的价值，还要清楚自己的置业需求，对症下药，方是良策。
PART.3
万顷南沙，半城越秀
选完了板块，最后便是需要选对项目了。如何将最后一步把握到位，用深圳人的购房经验来说，便是认准“龙头物业”。
南沙的“龙头”是谁？毫无疑问，必是越秀。万顷南沙，半城越秀，这不是一句简单的slogan，而是实实在在的“南沙半城是越秀”。
早在南沙大开发之初，越秀地产就深入这块风水宝地，至今已经精耕长达21载。可以说，越秀地产与南沙区的城市建设齐头并进。
如今，在南沙这片广袤土地上，越秀地产连落16子，形成“万顷南沙，半城越秀”的宏伟景象，并以高品质的口碑获得了广大购房群众的支持与行业的认可。其早期打造的滨海水晶湾、滨海珺城、滨海半岛等至今仍是行业标杆。
有相关数据统计，仅2019年，越秀地产在南沙成交量，就占到了区域总成交的31%。也就是说，每3个南沙人，就有1个住在越秀的房子里。相比口头语言上的赞美，这更是真金白银的支持。
这主要是因为越秀地产的每一次落子，从择址到规划，都紧扣南沙发展的脉络。所以打造的楼盘，不论是生活配套、环境，还是教育、医疗等方面，都显示出不凡优势，深受购房者的喜爱。
在深圳客不断大量涌入南沙、南沙最高楼面价将近2万/㎡的现在，再回头看越秀地产在南沙的布局，便足以见其前瞻性。
当前，越秀地产在南沙有三大优质住宅项目以及一个公寓组团在售中。
1、越秀明珠天悦江湾
越秀明珠天悦江湾位于明珠湾灵山岛尖，是岛尖大规模、配套齐全的社区。目前在售建面约80-98㎡复式三房，约88-93㎡舒适平层，约135、178㎡双主套寰幕大平层以及约126-147㎡多层叠院产品，选择性比较多。
越秀明珠天悦江湾样板房实拍图
在配套上，项目周边有中山大学附属第一医院南沙分院以及中山大学附属口腔医院两所三甲医院，最关键的是，还有包括湾区实验学校、广大附中（南沙）实验学校在内的4所名校，相比深圳小孩上学难，住在这里的孩子赢在起跑线上。
不仅如此，项目还预留有地铁口，待邻近的地铁18号线和22号线通车后，可直达广州市中心。与此同时，项目还紧邻正在打造的南沙万顷沙交通枢纽以及深中通道，往返深圳同样便利。
越秀明珠天悦江湾实景图
最值得一说的是，灵山岛尖商务区的约4万㎡的地下商城正在建设中，未来将构成吃喝玩乐购一体化商圈，满足日常所需。
可以说，越秀明珠天悦江湾是整个灵山岛尖的优选作品。
2、越秀东坡
越秀东坡位于南沙中轴焦门金洲板块之上，黄山鲁森林公园便处于项目北侧，也就是说，在项目的位置可以直望黄山鲁森林的自然景观 ，享约1200公顷天然氧吧。
越秀东坡俯瞰图
目前，项目在售约107-140㎡复式四房。这样的纯复式住宅，在深圳非常少见，140平米可以做到四房三卫，在拥有高使用率的同时，将多功能分区、私密性、空间拓宽、动静分区等全部集结于一身。
更重要的是，越秀东坡做到了三面环山，享受宋代文豪苏东坡在亲近自然的同时，也不忘感受奢阔生活的体验。
与此同时，地铁15号线已纳入南沙新城建设的规划中，大大提高了进港大道沿线社区的出行便利，项目更是邻近万达金洲商圈，周边配套完善，生活氛围酣熟，居住环境舒适。
（信息来源：发改委关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复（发改基础【2020】1238号），前述信息可能因政府规划调整及开发商无法控制、预测原因而出现变化，实际实施情况以政府部门最新公布的规划文件及相关信息为准）
越秀东坡实景图
3、越秀国际总部广场
越秀国际总部广场位于蕉门金洲板块，包含住宅、公寓、写字楼等多维业态，其中正在热销的2区为住宅越秀天珹，4区为当前新加推的公寓组团ihp。
出门便是金洲地铁口，是个名副其实的地铁口百万方综合体大城。
越秀总部国际广场俯瞰图
整个项目紧邻万达广场，自带约10万㎡购物中心（规划中），下个楼便可逛街购物。
其中，越秀天珹内设有一个空中连廊连接金洲地铁站，空中连廊连接的是大型购物广场二楼，整个小区都会有空中平台连接在一起，方便业主搭乘地铁。
可以想象，住在这里，从家到商场或是坐地铁出门，有种去自家商场和地铁一般。
购物中心及写字楼效果图
值得一说的是，越秀天珹主打大户型，共有125-127㎡的复式以及140㎡的平层多种产品；新加推的公寓组团ihp则主打小户型，目前主推42-87㎡的loft公寓，5米层高，带阳台。
可以说，越秀国际总部广场的选择性非常丰富多样，能够满足大多数购房者的不同需求。
ihp公寓样板房
PART.4
重要的事情再说一遍！
机会来了！
两大优质板块，多个优质项目，如何选择？ 机会来了。
本周日（8月16日）下午3点，深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺和深圳壹地产&湾区壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰将齐聚南沙明珠湾灵山岛尖越秀明珠天悦江湾项目现场，进行一场主题为“0”深南沙 半城越秀——2020掘金0深楼市资产配置论坛，深入解读以深圳人购房的逻辑如何看待南沙？
其中，邓志旺博士作为定居深圳、长期观察大湾区的房地产知名评论人、深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长，对大湾区的发展有很深入的研究，也敏感捕捉到了近期楼市出现的异动以及市场释放的一些信号，届时将在活动现场一同分享。
陶文杰先生则被称为深圳地产界的“预判帝”，曾多次精准预判过深圳楼市的走向，帮大量购房者把握住了投资机遇，赢得了可观的收入和财富。
本次活动，可能便是你下一个致富机遇的敲门砖，我们周日见！
