去年4月，李女士付了20万定金，购买了绍兴云海人家小区的一套二手房。到了7月份，她发现这套房子还有一个付了定金的买家。
李女士在房子的好几面墙上，都写了字。有些是她喝醉酒时写下的文字，字里行间有些过激，我们无法展现。其中有一句，这样写道：“绍兴拼搏二十年，为了买房把命玩。谁知流了多少血和泪，买了房子又被骗”。
李女士说，云海人家小区有一套89方的房子，到今年5月满两年，满两年交易的话可以免增值税。去年4
赵某的行为是民事欺诈，属民事经济合同纠纷。
辨析
笔者同意第二种观点。
本案的主要问题在于赵某在利用合同实施欺骗行为以获取利益的过程中，有没有“非法占有”的主观故意。
赵某的欺骗行为主要表现在签订第二次房屋买卖合同时，对两个买房者均隐瞒了与另一方签订合同的事实，但这种隐瞒事实并不意味着必然具有“非法占有他人财物”的目的。赵某是否具有非法占有目的，需要综合一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、是否具有清偿相关债务能力等方面的事实进行认定。
首先，本案中赵某向王某出售房屋的起因在于做生意需资金周转，但因亏本欠债太多无力偿还而产生的“以房抵债”，赵某第二次向陈某出售房屋也是因为还有其他债务无力偿还，所以再次卖房筹款。赵某正是由于无力偿还债务才实施了一房二卖的行为，似乎具有合同诈骗的主观意图。
其次，赵某在两次卖房中都存在如实履行交房义务的行为。在第一次向王某出售房屋后，赵某不仅将房屋实际交付给王某，按照两人约定，王某在交清房款后拿到了房产证。两人约定办理过户手续，因为王某出国未归没有实现。
正是由于没有完成过户手续，房屋还登记在赵某名下，赵某以合法的房屋所有人的身份得以将房屋“合法”地卖给第三人陈某。赵某与陈某签订的合同虽然在后，但在交易中两人在房管局不动产登记中心签订了房屋买卖合同，并办理了房屋产权转移登记。房屋的物权已经正式转移到陈某名下，赵某从法律上已经将房屋实际交付给陈某。
最后，对王某支付的房款是否存在“非法占有”，还要看赵某有没有返还房款的能力及意愿。如果赵某将房屋卖给陈某后拒不给王某退还房款或者根本没有退还的意思或能力，那么赵某的行为显然已经超越民事的界限而上升为刑事犯罪。但本案中，赵某在第一时间向王某返还了15万元房款，不管是其主观意图还是实际行为都证实赵某想要归还王某支付的房款，由此认为赵某对剩余27.5万元有“非法占有”的目的显然不能让人信服。
既然无法对赵某的主观故意作出一致性推定，那么应当考虑到刑法的谦抑性，回到民事的范畴来看。赵某的行为实际上是对其与王某的合同违约，如果合同有约定，就应当按照合同约定退还全部房款，并支付相应的违约金。如果合同没有约定，可以以重大违约合同目的不能实现为由，向房屋所在地法院提起民事诉讼。(王昭 张宝新)
