权绿本那些事，为什么不受欢迎小产权房村委会签字有效吗

■本文作者：谢春龙 北京在明律师事务所

别问我最近干吗去了。

问了就是隔离。

现在我回来了。

没错，每次回来都带着干货。

这事儿思前想后我还是想说说。

谁让我一心只想着咱老百姓呢。

放心，不是前些天你看的那些。

不卖关子了。

当然是牛逼闪闪的拆迁干货。

OK，开始正题。

现在咱们老百姓的房子要是遇到被征收拆迁，都要按照法定程序一步一步来。那要说对咱老百姓最关键的一步是什么呢？

没错，当然

　　因此，很多购房者对小产权房买卖望而却步。当然，更多的投资者的态度偏向于“法不责众”，认为尽管小产权房买卖合同尽管不受法律承认，但从来不仅我一个人购买，“共犯”多了，在拆迁或赔偿时，就有资格跟发展商或政府谈判。然而，实际又是什么个情况呢?下面我们从2个案例中分析：

　　案例一

　　生于东莞长安某村的陈某工作后就把户口从农村变更为城市户口，但他双亲的户口仍在农村，现在他们均已离世，在农村留下2套小产权房。

　　最终，刘某想将小产权房出售却遭到村委会反对，村委认为刘某已不是本村村民，没有权利处置这两套小产权房。双方一直争执不清，最终申请了法院仲裁。

　　法院判决：

　　法院认为，依据相关条例，刘某父母的小产权房满足遗产的概念，刘某作为其双亲的法定继承人理应继承该该小产权房的所有权。

　　虽然能合法继承，但在继承后，刘某因为不是该村村民，存在小产权房无法过户的问题，建议其尽快将这两套小产权房转让给该村的其他村民。

　　案例二

　　近日，在深圳龙岗某地，张某与韩某签订了《房屋买卖合同》，张某将自己的一套小产权房以80万元的价格卖给韩某。签合同当天，韩某向张某支付定金5000元，部分房款100000元。

　　一个月后，该小产权房遇到旧改拆迁，韩某想按照合同约定继续交付购房尾款时，张某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还韩某，韩某诉至法院要求张某继续履约。

　　法院判决：

　　法院认为，法律不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不允许转让给外村人员，不能办理房屋的产权过户手续。

　　本案中法院认定双方签订的买卖合同作废，由张某返还韩某购房款，驳回韩某要求张某继续履约的诉讼请求。

　　综上所述，购买小产权房最大的风险来源于卖家的反悔，小产权房买卖合同更像是一种君子协议，法律承认度低。但实际上，小产权房买卖中，卖家反悔的情况还是少数，尽管卖家反悔，法律也会保护买家最基本的利益，收回购房本金不是问题。