老杨在某一乡镇企业上班，前些年手头紧，为了上班方便，就在一个城中村村委自建楼上买了一套楼房，楼房的价格要比其他的楼房便宜许多。到了儿子谈婚论嫁的年龄，女方要求有房有车，车好办买了个10来万的琪达，可女方要求拿出房产证看一下，老杨却傻了眼，他手里只有一张房屋出售凭证，盖的是村委会的章。女方当时就变了脸，说这是小产权房不能过户，不能买卖，闹着要大产权房，不然就不结婚。

一、小产权房的弊端。老杨咨询了一下律

纳土地出让金等费用，房产证由乡政府或是村委会颁发，不是由国家房管部门颁发的，所以又叫做“乡产权”“集体产权”。

这类房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，所谓的购房合同国土房管局也不会给予备案，因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。

说得在自白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商，打着新农村建设等名义，在集体土地上，建筑并出售的房屋，或者是由农民自行组织建造的“商品房”。

润润知道的还有一种，是个人用自己的地皮，建的几层高楼，然后分层或者分房卖出去。这种只有一个总证，各家各户是没有单独的产权证书的。

而这类房源是不允许上市交易的，所以没有办法过户，哪怕私下协议买卖，所签订的房屋买卖合同也是无效的，还是存在着很大的风险，不受到法律保护。而且如果遭遇拆迁，也是没有补偿的。

二、风险

如果你买了这样的房子，不仅产权有问题，还可能出现以下风险：

1.有时还没有入住，所谓的“开发商”就跑了。

2.购买这类房产不能申请银行贷款。

3.随着人们法律意识提高，这类房产很难再次售卖出去，到时候急需用钱却变不了现，只能砸在自己手里。

4.没有合法的产权，只有使用权，出现质量问题没有办法维权。

5.没有所谓的物业，公共设施维护存在很大的问题。

6.可能会面临再次付款（补交）的风险以及因政策而拆除的威胁。

三、辨别

那要怎么辨别小产权房呢？

首先，它的价格远低于周边小区的价格。

第二，售卖方不与购房者签订正式的购房合同，甚至没有发票。

第三，在住房和城乡建设委员会的网站上也查不到相关的预售许可证或现房销售许可证。

第四，不能申请银行贷款。

润润赶紧喊朋友打住，千万别冒这个风险，现在房地产市场不景气，稍微小一点的开发商都有可能因为资金链断裂跑路，更不用说私人的产权了，用国家的土地建房也是违法行为，如果真的是刚需，不如找个打开发商，拿40万付个首付，其余贷款，还安心一些。

朋友听了我的话，去看了几个大楼盘，贷款、物业方面都有了保障，还开心地直言要请我吃饭呢！

四、最后

所以，我们买房子一定要擦亮自己的双眼，如果某一套房子特别便宜，肯定是有原因的。在房屋产权不明的情况下，一定要慎重选择。

哪怕是大开发商建造的商品房，也要“五证”“两书”呢，这种连最基本的销售许可证都没有的情况下就敢卖，肯定是有问题的。我们购房者的权益，就会难以得到保证。

所以，小产权的房子坚决不能入手。

其实，不能买卖的产权类型还有很多，因为之前的历史遗留问题，市面上不止存在着小产权房这一种，还有私房、解困房、军产房、央产房或是法院拍卖的房屋等等，关注我@林润润教你买房，润润以后慢慢给大家讲！