围棋最大的魅力在于，它能在有限的361子棋盘中，创造出无限可能。
如果围棋棋盘是无限的，反而棋子的布局和变化，就没那么引人入胜了。
本来，中国的新区也是有限的。从最早的浦东新区，到后来的深圳经济技术开发区，当时的新区并不多，咱们集中力量干大事，为中国经济的腾飞创造出无限可能。
可现在，中国有超过3500个的新区，眼花缭乱不计其数。这么多的新区，反而对经济增长的贡献并没有那么大，有时候花费大量的人力物力去规
，但如何在新区买房还是有前提条件的，有很多法则在里面。
刘德科：但这个话题是有国界的，我们接下来聊的这些「法则」，只适合于中国，不适合于美国、东南亚。
法则一：买新区先看断裂带
刘德科：第一个法则，是很常识性的，就是买新区要看断裂带。我们乍一听新区，都会觉得是在郊区或者城市边缘，这时候我们就得看，它与传统城区之间有没有断裂带。
裘维维：很多新区跟老城区之间是没有断裂带、紧密相连。
刘德科：当年钱江新城刚起步的时候，也是一个新区，它跟城区之间也有断裂带，但不明显。从庆春路、凤起路、解放路一路过去，是连接得比较紧密的。
或者我们以比较普遍性的一个新区——临安的滨湖新区为例，从临安的老城区来看，它们之间是没有断裂带的；但如果以杭州的眼光来看，它是有断裂带的。
裘维维：但它的断裂带现在是南湖、青山湖科技城。
刘德科：青山湖科技城不算断裂带，至少它是有规划的。从未来科技城到临安滨湖新区，过去是有断裂带的，是老余杭，因为之前还没有规划。
叶建英：现在南湖起来了。
刘德科：达摩院、之江实验室都来了。
裘维维：滨湖新区是很典型的，一边接着临安的老城区，本身也是城区的一部分。另外一边连着青山湖科技城，也是一个正在蓬勃发展的新城；再往杭州市区的方向走就是未来科技城，连上的是蒋村、城西，南湖是未来科技城2.0。
从未来科技城到临安滨湖新区：南湖是支点
刘德科：前段时间有朋友跟我讨论，该不该买临安滨湖新区的湖滨外滩，西房集团和国开东方共同开发的一个楼盘，我就跟他讲了断裂带的问题。
南湖——也就是未来科技城2.0——的规划没出来之前，滨湖新区就只是临安人的滨湖新区。南湖处在临安和未来科技城的中间，大量的高端产业聚集在这里后，就会在地缘上形成一个支点，就能把未来科技城的势能，顺势导入临安，把两边都托起来。
在这种状态下去看滨湖新区，跟两年前比已经发生变化了，甚至跟一年前比也发生了变化。
裘维维：这就是现在的杭州，节奏很快。
叶建英：这里有两个概念，一是说需要有断裂带，有断裂带才会有价差。二，重要的是，这个断裂带还要有个支点，把断裂带支起来。
裘维维：断裂带用上了，就意味着会有更多可能性。
裘维维：另外很重要的一点，是要有交通上的串联。把临安跟杭州城区串起来的，首先是地铁16号线，除此之外还有多条快速路。
叶建英：杭瑞高速从杭州到临安有三个站点，浙A的小车是可以通过ETC免费通行的，这也就相当于一条快速路，而且速度上比快速路更快。
裘维维：你刚刚去过，所以感受很深刻。滨湖新区跟主城区之间的紧密度，不仅是地理位置上的连接，还有交通上的连接，南湖是支点，快速路和地铁是大动脉。
法则二：是否属于「枢纽」位置
裘维维：我们要讲的另外一个法则，就是板块「枢纽」的讲究。
刘德科：「枢纽」这个词可能会抽象一点，我们换个词就是「纽扣」，可以把衣服的两边扣在一起。以滨湖新区为例，西边是临安传统老城区，东边是青山湖科技城、未来科技城，所以滨湖新区跟青山湖科技城一起成为了一颗纽扣，把两边给连通起来。
为什么纽扣很重要？如果一个板块是偏安一隅的死角，它的价值就不高。我们在地理上看一个新区时，要看它是「死角」还是「枢纽」，越是枢纽的位置，价值就会越高。比如钱江新城作为一个曾经的新区，价值很高，因为它是整个杭州的枢纽。
叶建英：它扣起了钱塘江南岸，用各种道路打通。
滨湖新区：临安的「钱江新城」·
裘维维：滨湖新区就是临安的「钱江新城」，当初刚起步时就这样讲了。
叶建英：包括商业等各方面的配套，很齐全。
裘维维：滨湖新区的商业密度是比较高的，在滨湖新区的地铁站周边，有一个上百万方体量的商业综合体。
刘德科：就是湖滨外滩附近的滨湖天地。
叶建英：在临安城区，这算是非常庞大的体量了。
裘维维：其实滨湖新区刚规划时，我还不太理解这么庞大的综合体规划，随着这几年城市的发展，一下子也就懂了。
刘德科：每一个区都应该有自己的「钱江新城」。滨湖新区本身的自然条件就很好，又把传统城区的繁华给延续过来，同时还有新城区的感觉。
裘维维：这一带本身的条件就很好，很多年前绿城也在这里开发了玉兰花园，居住感受一直很好。
法则三：当地人是否会买
裘维维：现在很多临安人买房，会选择滨湖新区，同时杭州人也会到滨湖新区来买房，这就形成了一个交集地。湖滨外滩的客群，就很明显是这样的结构特征。
叶建英：它相当于，当年钱江新城刚起来时，也是伴随着几个地标性楼盘一起起来的。
刘德科：乍一看「湖滨外滩」也像个新城的名称，其实它是个楼盘，西房集团和国开东方一起开发的，西房是杭州本土的老牌房企。
叶建英：这是西房的第三个「外滩系」楼盘吧。
裘维维：武林外滩很著名。
刘德科：武林外滩在武林广场附近，拱宸外滩在崇贤，湖滨外滩在临安滨湖新区。滨湖新区就是刚刚讲的，临安的「钱江新城」。
我们前面聊的两个法则，是用来判断这个新区有没有价值。接下来我们得判断，这个新区里面的楼盘有没有价值，也就是当地人会不会来买，这很关键。
讲到新区，难免会让人觉得都是投资者在买房。投资者去买当然没有错，但一个楼盘如果90%以上的房源，都是投资者买的，这会有问题。
裘维维：就得谨慎一点。
刘德科：为什么我们要强调本地人会不会买，因为本地人会用本地眼光，来判断这里的价值。
叶建英：因为他们对资源是最了解的，知道哪里城市资源更集中。
刘德科：并不是说这个楼盘，100%都是本地人买就是好的。而是说要有一定比例的本地人，同时也有一定比例的投资人群，因为他们的眼光会更宽阔。两种客群的结合，楼盘的价值才能得到更好的确认。
湖滨外滩：当地改善+未来科技城外溢
裘维维：观察湖滨外滩的客群会发现，两类人是尤其突出的，一部分是当地改善，他们从玉兰花园开始就会往这跑，因为这里既有城市感，又有对未来的想象空间。
还有另一部分，就是未来科技城的外溢，因为价差还是非常明显，而且未来科技城那批三万的楼盘，普遍都是摇不到的，二手房又普遍都是四万左右。
叶建英：这部分未来科技城的外溢购买力，其实也是对城市资源比较在乎的那一批人。
裘维维：他们既要有城市感，也要有生活感。
刘德科：湖滨外滩所在的滨湖新区，目前的城市感比未来科技城还要好，临安毕竟已经发展了上千年了。
叶建英：而且滨湖新区是片状的，不是带状，比较容易聚能。
刘德科：未来科技城以后的产业和城市感，当然也会很好、很璀璨，但是两个区域毕竟是有价差的。过去我们在未来科技城买房，会选择去老余杭，但现在未来科技城2.0的概念起来以后，老余杭的房价也不得了了。所以很多人现在会去临安滨湖新区买房，它既是一个新城区，又有齐全的配套，道路也很干净。
叶建英：它离区政府非常近，而且区政府的选址还是一千多年的县治所在，这也就意味着大量的城市资源都集中在这里。
法则四：是否有文化地标
裘维维：滨湖新区一带是有文化地标的——王澍先生设计的临安博物馆。
刘德科：所以我们要聊的第四个法则，是要有文化地标。你们觉得这个重要吗？因为买房的人会说「文化地标跟我有什么关系」。
叶建英：其实很重要。以前我们说过，良渚古城遗址意味着什么，它既可以获得一定的曝光率，也是心里的一种温度。我当时去看王澍先生设计的临安博物馆，觉得确实非常震撼。
裘维维：在德科的评价里面，临安博物馆是目前全杭州最值得看的一个博物馆。
刘德科：我以前不喜欢王澍的作品，但临安博物馆做得非常好。
叶建英：它好的点不仅在于建筑本身，还跟公园结合在了一起，这一点尤其好。
湖滨外滩，拐弯就是王澍先生设计的临安博物馆·
刘德科：湖滨外滩拐个弯，就是临安博物馆。我最近恰好小小地研究了一下文明的起源和城市的起源，美国有一位学者提出，一个城市文明的起点有三个原则——神圣、安全、繁忙。繁忙就是经济，也就是要繁华。
他把神圣排在第一位，如果翻译成现代的语言，其实就是要有文化地标。我们走进临安博物馆时，是有那种神圣感觉的，它体现了一座城市，从吴越文化到今天为止的呈现方式。这跟房价和房子的价值有没有直接关系？对不起，没有。
裘维维：跟我们的生活是密切相关的，对于城区的认知度也有关系。
刘德科：但它最终还是会成为房价的一部分。
叶建英：哪怕是带小孩去走走看看，这也是非常好的配套。
刘德科：博物馆还有一个很功利的效应，它就像最亮的一颗星星，然后把其它的星星也吸引过来，比如购物中心、医院、文化设施等等，它们都会被博物馆这个光环给吸过来，让城区变得更好。
叶建英：很多没有在临安买房的人，也会把小孩带去临安博物馆。
裘维维：这是认知问题，很多人都想要来瞻仰一下这颗星星。
法则五：挑「硬通货」户型
裘维维：回到房子本身，我们还得买「硬通货」户型，这一点无论如何都不能忽略。
刘德科：虽然我们已经讲过108遍，但还是请裘维维老师继续解释一下，什么叫「硬通货」户型。
裘维维：就是哪天我不想住这套房子了，叶老师会买，刘德科也会买。会有大量的接受人群，说白了也就是看它能覆盖到多少人。
刘德科：「黄金面积段」就是建筑面积约89方到140方左右。并且89方左右能做到三房，140方以内能做到四房。
湖滨外滩主力户型：建面约89方跃层、130方四房
刘德科：湖滨外滩建面约89方，有跃层户型，也有平层户型。不过89方的跃层可能在很多人的经验之外，杭州以前是出现过一些的。
裘维维：很少，但是西房的「外滩系」基本都有，之前的拱宸外滩也有。湖滨外滩的建面约90方左右户型，上半年卖了330套，因为现在90方左右的户型，其实已经不太多了。
刘德科：整个临安卖掉的大概也就两千套左右吧。
裘维维：现在大量的三房户型，都得要到建筑面积约100方左右，但湖滨外滩做到了89方，所以这批户型非常抢手。其实我觉得湖滨外滩建筑面积约130方左右的四房，反而更有优势，因为它的单价更有优势，差不多240万左右的总价就能买一套大四房。
买三房或四房分别要花到怎样的总价，这是「硬通货」的一个标准。总价240万左右在临安的滨湖新区，现在还是能有不错的选择。
刘德科：我们刚才讲湖滨外滩这个楼盘，它的开发商是杭州的老牌房企——西房集团。杭州的老牌房企，对品质是有一些坚持的，比如湖滨外滩的高层，就做了全架空。
裘维维：湖滨外滩一半是排屋，一半是高层，相对来说彼此也不怎么受影响。
刘德科：架空层过去是杭州楼盘的标配，但这两年大部分楼盘几乎都不做了，直接把一楼做成房子给卖了。但杭州本土的一些老牌房企，在这方面还是像老绅士一样，有他们的坚持。
裘维维：包括湖滨外滩的中心花园和户型，都能看出本土老牌房企的一些坚持。
临安不限购：配置杭州资产的一个通道
裘维维：在临安不限购的大背景下，临安在整个上半年，撑起了将近1.2万套的成交量。
刘德科：这个逻辑很简单，全国各地想在杭州买住宅的人，都被杭州限购挡在外面，但又看得到杭州未来三五年明确的发展趋势，那就去临安买。
裘维维：想在杭州配置一份资产，又要是杭州发展不错的区域，同时还要兼顾生活感和城市感的话，滨湖新区、湖滨外滩都是避不开的选项。
叶建英：还要是「硬通货」户型，因为还得考虑到将来置换的可能性。
裘维维：湖滨外滩总共也只有七幢高层，四幢基本卖完了，两幢在售。
刘德科：没开盘的只剩最后一幢了。
