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1、问：大师兄你好，目前我在平湖上班，想买龙岗的房子。总价大概在300-400w，考虑通勤、自住。我现在看中的是龙岗大运颐安麓园三房，八十多平米。能买吗？请大师兄指点。

答：麓园以前最大的不确定性因素就是学位，以前是暂时划入深中龙初，今年正式划入深中龙初，这个学校是龙岗最强的初中，附近的依山郡，壹锦园、翰林城等学位房之前最高

屋修缮保护，以及新增各类供应保障房6.3万套。

四川：实施4193个老旧小区改造，涉及46万户；

规模虽然惊人，但这里的改造，原地改造、修缮保护占“大头”，并非此前大拆大建的棚改概念。

而这些被纳入改造升级的小区，至少有7到10年都不会再拆除重建。

|微改造后的广州远安社区

那些购买老破小坐等拆迁的投资者，一夜暴富的愿望只能是个“梦”。

01

苦等12年 深圳拆迁梦破碎

时间回到2008年。位于深圳蛇口华明路的南油生活区传出拆迁消息，不少人大手笔买入这个早于1993年建成的小区房子，在深圳生活10余年的孙先生也是其中一个。在中介的介绍下，孙先生以1万元出头的单价，买了南油生活区一套43㎡的小户型，一心盼着拆迁后，收获一大笔补偿金。|南油生活区B区，深圳乐居摄于2017年6月这一等，就是12年。

时至今日，南油生活区还没有拆迁的动作。二手房网站上显示该小区最新均价在8.5-9万元/㎡之间，房价虽然上涨了8倍之多，但孙先生相信他当时如果选择其他房产，升值空间更大。

更何况，现在南油生活区的房子越发破旧，租金上不去，要找到接盘侠也非易事。

的确，南油生活区周边在2000年后建成的小区如碧海天家园、雅仕荔景苑，如今均价早已达10万元/㎡。

一等再等，拆迁何时确定？抱歉，现在连中介都懒得跟你画饼......

一个“前浪”倒下，还有千千万万个“后浪”扑上来。近日乐居君朋友圈已经有人卖起了深圳湖贝万象城即将被拆迁的商铺，总价2000万元。

同样魔幻的，还有深圳的“待拆迁”法拍房。

5月22日，深圳罗湖区湖贝路湖臻大厦一套69.3㎡法拍房最后成交价达到了730万元，单价达到了10.2万元/㎡，而起拍价仅237万元。

据链家数据显示，周围二手房价格大致都在3-9万元/㎡之间，最高也只有9.4万元/㎡，所以这个法拍房几乎是超出市场价格成交的。

究其原因，该项目属于华润湖贝旧改，周边学校较多，而且该小区目前放盘的二手房数量为0，估计这套法拍房是该小区唯一一套市场上明面交易的房源了。

无独有偶，杭州萧山网红小区棉北里是建于上个世纪六十年代的老破小，近年却在法拍市场接连拍出天价。

2018年4月，棉北里一套35.31㎡的小户型以145.2万元成交，折合单价41121元/㎡，比旁边的新房精装售价还要高出近1万元/㎡。

幸运的是，拍下棉北里房子的买家们终于在2019年迎来了拆迁通知。

02

广州传旧改 片区交易涨140%

在一线城市中，房价一向“温和”的广州，最近也因旧改消息导致二手房业主集体调价。

4月底，广州市规划和自然资源局挂出越秀五羊新城片区的控规调整意见公示，公示仅提及了规划调整范围，但足以让片区楼市沸腾。

中介透露，五羊新城要改造的消息一出，二手房业主马上涨价，有业主已经签订了合同，宁愿违约也要反价，有的甚至直接不卖了。

另一方面，买家疯狂涌入。“消息一出，这边一夜之间卖出了30套房子。”中介说道。

而据链家数据显示，改造消息出来后片区周成交量环比上涨140%，在售房源量减少21%，在售房源均价上升5%。

什么样的房子卖得最好？答案是楼龄长的楼梯楼。

以1986年建成的五羊小区为例，4月中上旬小区成交均价在4-4.4万元/㎡之间，踏入5月，整个小区挂牌均价齐刷刷冲上5万元/㎡，有的甚至高达6万元/㎡

|五羊小区实景图

虽然有东山实验小学（省一级）的加持，五羊小区的成交一向不俗，但此次小区均价异常上涨，主要还是受改造消息影响。

乐居君实地看了一套位于五羊小区7楼的房子，户型为72.84㎡两房两厅，总价430万元，均价6万元/㎡，此前挂牌价为395万元，一个月内涨价35万元，涨幅近9%。

房子内部刚装修不久，内部没有想象中破旧，而且这种老房子实用率一般比较高，两个房间都挺宽敞。

但有个弊端是，这种老式户型的卫生间跟厨房是连在一起的。

|客厅

值得注意的是，这栋楼已经在加装电梯，预计今年底加装完成。但今日乐居君再上网站时，这套房源已经不见了...难道又不卖了？

|已经成型的电梯槽

另一套位于市水电设计工程公司宿舍的83㎡三房一厅房子，总价450万元，单价5.4万元/㎡，此前挂牌价为430万元，一个月内涨价20万元。

|市水电设计工程公司宿舍建于1995年

这套房子格局不算方正，卧室被客厅隔开，居住体验不佳。

|83㎡三房一厅户型的客厅

本套房源挂牌已经超过一年都还没卖出，但五羊片区改造消息出来后，看房者明显增加，乐居君踩盘当日，在半小时内就有三波中介带人来看房。翻看链家网成交记录，市水电设计工程公司宿舍仅在2016年成交过一套房，成交单价2.8万元/㎡，4年过去，小区单价涨幅达92%。

更加令人迷惑的是，同样是位于五羊新城片区，同样是90年代的房子，这里的电梯房价格反而比楼梯楼低得多。地铁5号线五羊新邨站C出口旁边的广信华景大厦有一套新挂出的房源，户型为89㎡电梯三房一厅，总价468万元，单价5.2万元/㎡，是乐居君踩盘当日单价最低的房源。

广信华景大厦的地理位置确实没得挑剔，地铁就在家门口，走过桥就是珠江新城。

|从房源客厅窗口可以看到CBD高楼

|客厅

据悉，这套房的业主是一对老夫妇，因为儿子准备结婚，就打算卖一买一，目前房子处于出租状态，租金6000元/月。

中介表示，在楼梯房和电梯房价格差不多的情况下，绝大多数客户都会买楼梯房。

“楼梯房更容易被拆迁啊，所以更受欢迎。我有个客户本来两套老破小在放盘，打算置换新房，但得知改造消息后马上不卖了，宁愿丢空两套房自己去租房子。”中介说道。

提到未来片区房价会不会变动，中介称本来五羊新城在售的二手房源就不多，加上便宜的之前都卖完了，现在业主心态很强硬，大概率不会降价了。

而目前现实就是，五羊新城几乎全部二手房源报价都在5-6万元/㎡之间了。

抢在5月入市的买家，在这场旧改的博弈中，真的能“赌”赢吗？

03

博弈？小心聪明反被聪明误

这场博弈，本来就风险极高。

首先，是产权过户的风险。像上面所说的市水电设计工程公司宿舍属于单位房，如果你买房后无法顺利将产权过户到自己名下，一旦遇上业主毁约，拆迁款或回迁房就不一定属于你；

其次，碰上政府规划调整，你得到的拆迁款可能还没买房的钱多，号称“深圳最惨博旧改”的光明区凤凰村就是一个活生生的例子。

2019年，有购买了深圳市光明区凤凰村小产权房的部分网友向媒体表示，他们以1.2万元/㎡到2万元/㎡不等的价格购买了光明凤凰村的小产权房，但凤凰村被政府列入土地整备计划，拆迁赔偿仅7900元/㎡。

|广州同德围片区也有很多小产权房在售

按100㎡的小产权房计算，已经硬生生蒸发100多万元。

即使真的有改造消息传出，在买这类型房子搏拆迁之前，我们还要考虑是大拆大改还是微改造？像广州的五羊新城寸土寸金，如果真的要全部拆掉重建，要耗费的人力物力也是难以想象的，所以乐居君认为，现在本来就配套完善的中心地段，更多的是微改造，今年政府宣布要综合整治、微改造3.9万个小区，不就是最明显的信号吗？

最后，旧改注定漫长，从更新意愿征集，到更新单元计划申报审批，再到回迁安置，中间有12个环节和流程要走。

更致命的是，不少城市都有相关政策，对旧城旧村僵持不下的改造项目进行清退。

这意味着，长期无法推进的旧改项目，将面临着被清退出计划的危险。

拆迁日期无法确定，手上的老破小楼龄老旧难以居住，等你回过神来想卖掉，也许已经无法找到“接盘侠”；继续等待的话，根据广州购房政策，有1套房无贷款/贷款还完的情况下，首付为5成，置换门槛又被提高。

总的来说，在房住不炒的指导下，盲目投机买房暴富的时代已经画上句号，那些还想着买老破小搏巨额拆迁款的投资者，小心聪明反被聪明误。

部分资料来源：深圳乐居