白珍亮/发自山东
又逢岁末，新的一年即将到来。
2023年房地产市场呈现前高、中低、后稳的趋势。当前，房地产市场仍处于调整之中。2024年，房地产市场出台的相关政策有望继续优化调整楼市，供需两端协同发力，促进市场逐步企稳，并向新模式过渡。
2023年，青岛房地产市场在经历一季度短暂“小阳春”之后，二季度开始下行。6月份，青岛开始放松限购。7月24日召开的中央政治局会议作出“我国房地产市场供求关系发生重大变
点是上浮比例。
先看首套房。去年9月份首套房的存量房贷给降到了LPR基准点，正好今天刚降了LPR，现为3.85%。也就是说，来年1月份大部分首套房存量房贷为变成3.85%，但现在的新贷款则是3.15%，相差了0.7%，你说悲催不悲催。
再看二套房。去年9月份降得是首套房的存量房贷，二套房根本没有降。估计现在大部分的二套房贷款利率还像下面这位朋友一样是5.2%左右：
而到今天，青岛的二套房贷款利率已经降到3.65%，比上面这位朋友整整低了1.55%。
我们以贷款100万、30年、等额本息计算，利率为5.2%的时候每月还5491元、总利息97.68万元；利率为3.65%的时候每月还4575元、总利息64.7万元，这是多少血汗钱啊！
现在大家都想提前还款，也就在情理之中了。
三是被认定为二套房。
我们知道青岛现在按区（市）认定首套房，也就是说不管你在李沧区有多少套房子，只要你在市北区没有房子，那就按照首套房待遇，享受首付15%、贷款利率3.15%。
假设你在李沧区有一套房子，为了孩子上学2020年在市北买了套学区房，那么你当时被认定为二套房，贷款利率是5.2%；现在买房的话，则可以被认定为首套房，贷款利率3.15%。
我们还是按照上面那个例子，贷款100万、30年、等额本息计算，利率为5.2%的时候每月还5491元、总利息97.68万元；利率为3.15%的时候每月还4297元、总利息54.69万元。
最最关键的是，这个“按区（市）认定首套房”只针对2024年6月1日及以后新购住房办理的贷款，对于2024年6月1日前购买的住房，不适用按区（市）认定首套房政策。
对于这部分买房人，你说悲催不悲催。
四是工资下降。
2023年初特定事件后，很多人工资都下降了，甚至有些人失业了。如果你正好在2017到2022年期间买了房，那就是在失业、降薪的背后还要承受着高房价、高利率的多重打击。
因此，我说2017到2022年期间的买房人，是青岛最悲催的。这其中，2017-2019之间是最最悲催。
说到这里，我们再来看下青岛目前的楼市政策。
限购：全市限购全部取消，可以随便买。
限售：商品房有证就可以交易。
贷款方面：
首套纯商贷：贷款利率3.15%，首付15%。二套纯商贷：贷款利率3.65%，首付20%。三套纯商贷：利率3.75%-3.85%，首付30%（三套以银行为准）。
首套组合贷：贷款利率3.15%+2.85%，首付15%；二套组合贷：贷款利率3.65%+3.325%，首付25%。
首套公积金：五年以上贷款利率2.85%，首付15%；二套公积金：五年以上贷款利率3.325%，首付25%。
首套认定：青岛执行按区（市）认房不认贷，即便外地或其他区有房有贷款，只要在本区无房，买房也可算首套。
交易税率：可见下表。
可见，无论是首付比例、贷款利率，还是按区认定首套房，现在的政策都是历史上最宽松的时候。当然，按照趋势来看，未来LPR还会继续降低。
本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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