从深圳小产权被央视点名以后，关于深圳小产权的传闻甚嚣尘上。

目前确定的是，深圳小产权房不准过户、不准交易、不准见证、不准盖公章。

因此，很多人在问，回迁房会不会受影响？现在是不是入手的好时机？

1、什么是小产权

小产权是指没有红本的房屋，包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的楼盘、村民自建的农民房

部分是有国土局发的绿本，这种房子无法更名交易；而大部分统建楼、村民的自建房，都没有绿本，主要是通过《合作建房转

险的补贴等。

2021年前的《土地管理法实施条例》由于规定了“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有”，小产权房是否合法引起了争议。该争议事实上没有必要，集体所有土地转用为国有土地正符合《城市房地产法》第九条的规定，即，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

不动产开发收益丰厚，社会资本哪能容忍农村集体经济组织开发，炒作农村集体经济组织不能开发小产权房符合社会资本的利益。2019年修订的《土地管理法》第五十条规定，地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于农村集体经济组织所有的土地不属于全民所有，农村集体经济组织和农民开发剩余的土地，农民可能轻松实现共同富裕。

2019年修订的《城市房地产法》第九条也进行了修订，增加了“但法律另有规定的除外”；其中的法律，是指《土地管理法》第六十三条规定的集体经营性建设用地。撤销农村集体经济组织收回剩余土地的政策已没有法律基础；不仅如此，未征收土地的农村集体经济组织也可将在土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的建设用地登记为集体经营性建设用地用于开发经营、办企业。

农村自建房适用的程序

农村村民自建房利用村庄规划内的宅基地；农村集体经济组织自建房利用登记为工业、商业等经营性用途的建设用地。由此可以得出结论，两者适用的审批手续，或者审批程序不同。

就村民自建房而言，具体情形包括没有宅基地的村民自建房与利用原宅基地自建房的两种情形。没有宅基地自建房的村民需要注意到2021年实施的《土地管理法实施条例》第三十四条规定的具体程序（可见附图，不再赘述）；利用原宅基地建房的村民需要正确理由《城乡规划法》第四十一条第二款的规定，即，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。该款的含义为：农民村民自建房子不需要核发乡村建设规划许可证，仅需取得开工许可。

就农村集体经济组织自建房而言，其法律根据是《土地管理法》第六十条的规定，即，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。就兴办的企业而言，该企业的性质为农村集体合作经济体，其收益归集体经济组织共有；就举办的企业而言，企业的性质为“联营”，农村集体经济组织的应得的利益归集体经济组织共有。具体程序为，根据省、自治区、直辖市制定的乡镇企业用地标准申请兴办，或者举办企业的批准文件。

农村自建房政策的制定

村民自建房属于农村村民户有所居的内容。农村村民户有所居适用的情形为“人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区”；其他地区的户所居的实现应当理解为农村村民应有的权利。村民申请宅基地已有具体的程序性规定，不应适用政策，符合条件的村民可以依法申请宅基地建房；自建房的政策在于，村民利用原宅基地建房，符合村庄规划的新建、重建，或者农村村民因新增人口的扩建，农村自建房政策的制定就应当“宽容”。

农村集体经济组织自建房属于村民共同富裕的内容。依法登记为集体经营性建设用地，农村集体经济组织倘若不能开发利用，可能违背基本的分配正义。一方面，农村集体经济组织开发小产权房，或者利用集体建设用地经营、办企业，可以解决诸如农民养老等社会热点问题；另一方面，不允许农村集体经济组织开发小产权房等，商品住宅房的价格可能“稳中有升”，不符合住宅是用来住的政策，“稳中有降”能够保障住宅刚性需要者的利益。

制定农村自建房的政策需要注意下列事项：第一，《民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。其中，法律是指《土地管理法》；国家规定是指国家政策；非本集体经济组织成员买卖宅基地，或者住宅不适用本法，农村征地拆迁应分别对待，防止社会资本炒作农村宅基地或住宅。第二，小产权房交易适用《民法典》的规定，并符合《城市房地产管理法》第九条的“但书”。

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