所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

以下是北京来硕律师事务所周彤律师对于小产权房拆迁的相关法律分析，供大家参考和学习。

小产权房拆迁能否获得补偿？

小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。这也说

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本文为笔者分享的以房抵债系列第三篇文章，主要介绍的内容为债务人能否将农村集体土地上的集资建房进行以房抵债。实践中，每个案件的情况不尽相同，以及法官对相同案件的不同认知，因此笔者分享的个案仅供参考，希望读者能通过个案感知法官的裁判思路，并汲取个案中的经验教训。

本案例中：债务人甲向债权人乙借款，甲无法还款后向乙出具了一份承诺书和授权委托书，将自己在农村集资所建房屋全权交给乙处置，并以约定的价格将该房屋转让给乙。然后，乙和丙、丁先签订《房屋买卖合同一》将房屋转手卖给了丙、丁，丙、丁实际向乙支付了全部购房款，但部分转款备注为借款。接着，甲和乙才签订了《房屋买卖合同二》（补签），在双方签订该份房屋买卖合同前，甲多次向乙归还借款。继而，甲提起本案诉讼，要求确认其与乙签订的房屋买卖合同无效，乙、丙、丁共同归还房屋。法院认为：

乙和丙、丁签订的《房屋买卖合同一》时，明知道乙不是房屋的所有权人，仍签订该合同损害了实际权利人甲的利益，且丙、丁支付的购房款备注为借款，明显不符合正常的房屋交易，乙与丙、丁之间的《房屋买卖合同一》因恶意串通损害甲的利益而无效。甲与乙以房抵债签订的《房屋买卖合同二》，因乙无法证明其与甲之间存在与购房款相符合的原借款债务，或实际向甲支付过购房款，抵债的房屋为农村集资建房，抵债行为违反法律的强制性规定而无效。

律师提示：

1、以房抵债的原债务需为合法债务。本案中债务人要求确认其与债权人之间因以房抵债签订的房屋买卖合同效力时，法院审查了相应的抵债行为是否合法，因债权人向债务人借款的数额远低于实际的购房款金额。此时，债权人需要举证从借款关系转为房屋买卖关系时，购房款是如何支付的，如果将不合法利息抵充进购房款，即使债务人在当时出具了全额的购房款收据等凭证，法院仍会认定为结算不合法抵债行为无效。因此建议：债权人和债务人签订以房抵债的文件前需要进行合法的清算，并留存清算文件。

一、裁判观点：

债权人无法证明其与债务人之间存在与总房款相符合的原借款债务或者实际支付过购房款；抵债房屋占用的土地为集体土地，债权人不具有上海市集体经济组织成员资格，抵债行为违反了土地管理法律的强制性规定，该房屋也未实际交付，因此以房抵债签订的房屋买卖合同无效。

二、案件基本事实：

1995年6月5日，甲与嘉定区封浜镇联建公房基建组签订了农民集资造房协议书，甲购买上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋，性质为农民集资房，无房地产权证，土地性质为集体土地。

2013年2月9日，甲向乙借款20万元，出具收条和借条。同日，甲出具授权书、承诺书，授权乙全权处置该房屋，以90万元价款将该房屋转让给乙。2013年5月至2014年11月期间，甲多次向乙还款。

2015年4月1日，乙与丙、丁签订《房屋买卖合同一》，约定：乙将该房屋出售给丙、丁，总价160万元，当日支付定金10万元，2015年4月30日前支付100万元，2015年11月30日前支付50万元；乙于2015年11月30日前交付该房屋。合同签订后，丙于2015年4月1日支付乙10万元，于2015年4月23日转账支付乙100万元，于2015年11月19日转账支付乙50万元（附言：借款），乙均向丙方出具了收据。

2015年5月15日甲和乙签订《房屋买卖合同二》。

乙、丙及丁均非上海市户籍人员。

原告甲向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认原告甲与被告乙之间的《上海市房地产买卖合同》无效；二、请求确认被告乙与被告丙、丁间的《房屋买卖合同》无效；三、要求三被告将上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）返还给原告。

三、法律规定：

1、《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2、《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》 主席令第三十二号

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

四、裁判结果

一审：一、原告甲与被告乙于2015年5月15日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告乙与被告丙、丁于2015年4月1日签订的《房屋买卖合同》无效；三、被告丙、丁应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告甲。

二审：驳回上诉，维持原判。

案件来源：中国裁判文书网，案号（2018）沪0114民初14468号民事判决；（2019）沪02民终424号民事判决。