小区基本信息pk

小区配套设施PK

小区为无、龙岗区自来水公司，2.3元/立方米，污水处理费按用水量的90%计算、布吉供

艇，这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现小船来养着大船，才能安全抵达彼岸，而不至于倒在黎明前。投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。这就是结合自身情况投资的必要性。

4.不考虑你自身条件的情况下，单纯就这个问题本身，毫无疑问选后者，想都不要想。然而选项肯定未必的最优的。600万40平的丽阳天下，肯定不具备投资价值了，丽阳天下在新的形势下，合理价值也就最多12w/平左右。别再傻不拉几的盯着这些被人炒高的小区接盘。反而布吉慢城，基本接近指导价入手，2006年的小高层，绿化率高，附近是石芽岭公园，周边也有更新，变量更多。

5.我们拿数据说话，丽阳天下市场价与指导价的溢价率在80%（指导价9.6万/平，已经有16.8万/平的成交记录，是不是“刷单”的不清楚），慢城才4万/平的单价，与指导价持平，到6万就是50%的涨幅，放在3年的周期里，是再轻松不过的事情。那就是300万的利润，而丽阳天下要赚300万，单价要去到23万/平，这个价格买丽阳天下，脑袋肯定被驴踢了。捡漏本身就是一种投资策略。和所谓的地段论，没有半毛线关系。

6.现在买房投资逻辑变了，还只盯着南山罗湖一亩三分地的房评人，是永远看不清楚最真实的深圳楼市，也跟不上“冷兵器时代”新环境下的轮动规律。在追逐利润的年代，别跟我讲故事，别跟我谈情怀，别用形而上学的过气知识教我避坑，这些统统不需要，需要是更加全面的了解全局形势，多维度的的熟悉各种“奇门遁术”，以及组合调仓策略，这样才不会在兵荒马乱的机枪扫荡中躺下。无论牛熊，保持清醒很重要，很大程度决定你下一次拔刀出手的速度。

提问：欧大，香蜜湖的龙溪花园，1986年的房子，现在单价都快20万还值得入手吗？

回复：1.龙溪花园是1986-1991年的老小区，楼梯房，小区共38栋，主要有67-74平的2房，82-96-110平的3房和125-130平的4房，楼间距宽采光好，小区占地非常之大，但是只有400多户。容积率非常低。

2.龙溪花园城市更新项目于2010年列入城市更新计划（和华泰小区的同一批，华泰已经挖地基了）。但是由于小区楼体保养状况和小区绿化维护情况较好，继续居住舒适度良好，也一些老人业主不愿签约。到目前为止，改造效果图甚至连户型区间等资料都已经在网络公布，但项目本身却迟迟未有拆迁动工的迹象。

3.中洲粤华地产拆迁房，拆迁比1:1.5，非常之高，但没有详细的认定标准和增够面积、过渡安置信息，回迁房房使用率等信息，不好单独仅仅从拆迁比例来确定回迁价值。但是这个赔付比例，在这几年的深圳拆迁赔付中，确实是比较高的

4.龙溪花园满足产业（香蜜湖金融街）、旧改增量、强学区、圈子，稀缺地段（香蜜公园）等多重价值指标，潜力的价值是毫无疑问的，整个香蜜湖还有很多旧改，也都是2010年列入城市更新计划的那一批次，比如竹园、建业等。相信随着回签签约率政策首次尝试突破85%以后，这第一批城市更新的进度也会大大加快。目前政策也在各种调控回迁房，也更加深谙着这一点。

5.最后总结一下，价值是毫无疑问的，成长性也是毫无疑问的。如果按照1：1.5，这个赔付比例换算的话，相当于和二手单价13.3万/平，其实是非常合理的，目前政府指导价13.1万/平，和指导价差不多。放盘较少，市场预期的单价和周边的香域中央差不多，19-22万附近。这个价格不要看当下，而且几年后蜕变成豪宅的稀缺性。所以不要只看表面，这么老的房子，还卖20万，这种非常肤浅的认知层面上。要知道它的价格支撑，不只是深高南的学区，是多重价值指标的叠加。以上内容，在我的星球里全部都有详细介绍，全深圳目前唯一一个系统化、模块化、全面深入的从片区到楼盘的专栏，从宏观到策略选畴建议，不讲故事，不扯犊子，比那些花几万的韭菜课程，不知道强多少倍，哪些花了几万学习的小白，依然都是是一脸懵逼、割得一地鸡毛。知识不是力量，知识分享出去才是力量，己所不欲勿施于人，已所欲，则广施于人。希望转发给更多有需求的人。

提问：为什么2008年的中城天邑，要比2012年的嘉洲富苑卖得还要贵呢？它们周边配套都差不多，而且嘉洲富苑楼龄品质更新，两个小区学位都是一样的，都不是什么学位房，最近纠结这两个楼盘，百思不得其解，请大表哥帮忙指教！盼复！

回复：1.相同地段，同样配套，同样学区的情况下，楼龄较新的楼盘小区，在通常情况下，会有一定的价格优势。但是，为什么中城天邑会出现错位“老当益壮”的价格差异呢？当宏观价值一样的时候，比拼的就是微观细节。

2. 中城天邑，2008年小区，大花园社区，主力的成交户型是48-70平（小户型段）、110-129平（改善段）为主，其中小户型段占比75%

3. 嘉洲富苑，2012年小区，共3栋，AB栋主推93平3房，C栋都是40平2房公寓，公寓租户较多，户型客厅都不带阳台，空中花园，地面花园基本没有，占地小，周边是城中城。

4. 从对比中不难发现，中城天邑，占地更大，带花园社区，相对远离城中城，近地铁站，近大金沙金地工业区城市更新，高层南侧看红树湾，并且户型选择范围广，要知道尤其是小户型是容易拉高小区均价，而且外立面来看，2008年的中城天邑保养其实非常不错。

5. 嘉洲富苑由于是新晋内地市场的香港开发商，不像绿景深耕深圳多年，相对了解内地市场的需求。嘉洲富苑依然还是带着严重的港式风格，所有户型，客厅都没有阳台，港系开发商习惯性的吃面积搞公摊，完全不了解内地需求，公寓和住宅混搭，严重的拉低了住宅的品质，也影响了整体均价。再加上体量小，位置夹在城中村，这就是它为什么是2012年品质的楼盘，依然只能卖出8万左右单价的原因。

6.总结，当两个小区宏观的价值相同的情况下，但是微观具体看户型体量，得房率，刚需和小户型比例，阳台，花园，客厅，采光，走道，电梯，配套，开发商风格等等这些居住体验的差异。

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